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Acheter son logement avec le Prêt Locatif Social (PLS)

Destiné aux particuliers souhaitant investir dans l’immobilier, le Prêt Locatif Social est un excellent produit pour ceux qui souhaitent réaliser un investissement locatif. L’investisseur devra mettre son logement en location, choisir ses locataires en fonction de leurs revenus et respecter un certain plafond de loyer. Ce dispositif représente certes, une certaine complexité et quelques limitations, mais offre des avantages non négligeables tels que la TVA à Taux Réduit à 5,5% sur le prix d’achat.

Présentation de ce PLS

Tout d’abord, il faut savoir que les logements en PLS doivent être loués nus et occupés à titre de résidence principale. Les biens financés dans ce cadre sont destinés aux ménages bénéficiant de revenus trop élevés pour obtenir un Prêt Locatif à Usage Social (PLUS) mais aussi trop faibles pour accéder au secteur intermédiaire et au marché libre.

Destiné aux investisseurs, il sert à financer la construction ou l’achat de logements et leur mise en location auprès de locataires dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond, les loyers étant eux-mêmes plafonnés. En contrepartie, l’État accorde de nombreux avantages fiscaux. Il s’agit bien d’un produit de placement atypique mais néanmoins très intéressant.

Tout bailleur privé ou moral peut réaliser des opérations immobilières en PLS (personnes physiques ou morales sous forme de société). Les collectivités locales, les promoteurs privés, les organismes HLM, SEM, associations… peuvent aussi bénéficier du Prêt Locatif Social. Ces logements sont d’ailleurs pris en compte dans les quotas des 20% de logements sociaux décrits par la loi SRU.

Acheter avec le PLS : quels avantages ?

Le PLS aide principalement à financer l’acquisition ou la construction de logements à usage locatif. Il peut aussi être utilisé dans le cadre d’opérations liées à l’achat de terrains dédiés à la construction de logements sociaux, à la réhabilitation de biens anciens, à la transformation de locaux commerciaux en logements locatifs, de foyers pour personnes âgées, à l’achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) de logements sociaux.

En contrepartie, les financements sont assurés par un prêt accordé par l’un des établissements de crédit adjudicataires ayant signé une convention avec la Caisse des Dépôts et Consignations. L’emprunteur peut également bénéficier de subventions locales ou de prêts à taux réduits.

Le montant du prêt octroyé dans le cadre de ce dispositif est au minimum de 50% du coût total de l’opération et peut couvrir la totalité du prix de revient (déduction faite des éventuelles subventions). Son taux est révisable et indexé sur celui du livret A. Il peut éventuellement être complété par un prêt immobilier amortissable classique.

Un préfinancement est possible et peut s’étaler sur 3 à 24 mois, donnant lieu à un différé de paiement des intérêts et du remboursement du capital. Sa durée d’amortissement est de 30 ans maximum (option à 50 ans possible concernant l’acquisition du terrain).

Attention toutefois, le PLS ne peut cependant pas se cumuler avec le dispositif de défiscalisation Pinel ou avec un investissement locatif en loi Duflot.

L’État octroie également l’application de la TVA à taux réduit (5,5% au lieu de 20%) sur le prix de vente. Et dans le cadre d’un achat dans le neuf, les habitations sont exonérées de taxe foncière pour une durée allant de 15 à 25 ans.

De plus, le bénéficiaire du Prêt Locatif Social peut cumuler le statut de bailleur privé et se voit ainsi accordé un abattement de 30% sur les loyers perçus.

Le locataire quant à lui, peut bénéficier d’une allocation logement (APL) sous conditions de ressources. Celle-ci sera directement versée à son propriétaire chaque mois, ce qui lui garantit une certaine sécurité.

Obligations du bailleur

Le propriétaire-bailleur s’engage à s’occuper lui-même de la gestion locative de son logement financé par un PLS ou à faire appel à un gestionnaire ou à un organisme agréé par arrêté du ministère chargé du logement. Sphère Gestion peut s’occuper pour vous de cette gestion.

Enfin, pour bénéficier des avantages liés à ce dispositif, l’investisseur immobilier doit obligatoirement signer une convention avec L’État qui détermine les droits et les devoirs de chacun (propriétaires et locataires). Celle-ci sera égale à la durée du prêt et devra être publiée au bureau des hypothèques (à l’aide du CERFA 3233) ou au Livre Foncier pour que les locataires puissent bénéficier de l’APL.

Quelles sont les conditions pour profiter d’un logement en PLS ?

Pour pouvoir entrer dans les lieux, les locataires doivent répondre à des conditions de ressources et les logements doivent respecter des plafonds de loyers, calculés en fonction des zones et de la surface utile.

Les propriétaires eux, s’engagent pendant toute la durée de la convention, à respecter les plafonds de loyers et ne pourront pas louer les biens à des membres de leur famille (concubin inclus), contrairement au dispositif Pinel qui permet de louer son appartement ou sa maison à un ascendant ou descendant tout en conservant les avantages fiscaux.

Quels sont les plafonds de ressources ?

Tout comme les logements sociaux, les biens financés en PLS font l’objet de plafonds de ressources. Ils sont destinés aux ménages possédant des revenus trop élevés pour habiter dans des habitations du parc social (cf PLUS) mais pas assez élevés pour accéder aux biens dits en secteurs intermédiaires. 

Composition du foyer
Paris et communes limitrophes
Reste de l'Ile-de-France
Reste de la France
1
30 090 €
30 090 €
26 160 €
2
44 971 €
44 971 €
34 934 €
3
58 951 €
54 058 €
42 011 €
4
70 383 €
64 752 €
50 717 €
5
83 742 €
76 653 €
59 664 €
6
94 232 €
86 259 €
67 240 €
Personne en +
10 500 €
9 611 €
7 500€

Quels sont les plafonds de loyers à ne pas dépasser ?

Pour bénéficier des avantages liés à ce dispositif, le bailleur s’engage à respecter les plafonds de loyers ci-dessous :

zone Abis
zone A
zone B1
zone B2
zone C
Plafond loyers en €/m2
13,09€
10,07€
8,67€
8,32€
7,72€

Les loyers sont ici exprimés par mètre carré de surface utile (la surface habitable + la moitié des surface annexes comme les caves, balcons etc.).

Le loyer total du Prêt Locatif Social est donc composé du loyer principal auquel vient s’ajouter le cas échéant un loyer accessoire au titre des annexes (place de parking par exemple).

Les zones A, B1, B2 et C sont précisées dans l’arrêté du 29 avril 2009. Vous souhaitez retrouver la carte des différentes zones ? Cliquez ICI !

Nous tenons également à préciser que le PLS n’est pas systématiquement proposé dans les résidences neuves. Les promoteurs immobiliers doivent en effet demander plusieurs agréments avant de le proposer à leurs clients. Si vous souhaitez acquérir un logement en PLS, dans le cadre d’un investissement immobilier locatif et connaître les démarches préalables, n’hésitez pas à vous adresser à notre équipe pour obtenir davantage d’informations. Nous sommes à votre disposition pour étudier ensemble les différents programmes proposant ce type de dispositif.

La législation changeant constamment, les informations contenues sur le site www.sphere-immo.com sont données à titre purement informatif et ne peuvent donc être considérés comme des documents faisant juridiquement foi.

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