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Plafond du calcul fiscal en loi Pinel : quelles sont les règles ?

Destinée à remplacer le dispositif Duflot, la loi Pinel est en vigueur en France depuis quelques années déjà et a été reconduite par le gouvernement jusqu’au 31 décembre 2017. Son principal objectif est de favoriser la construction de logements neufs et donc, de relancer ce secteur d’activité en France qui avait fortement souffert de la crise. Et pour inciter les particuliers à investir sur ce marché, l’État a accompagné cette mesure d’un avantage fiscal particulièrement attractif : une réduction d’impôt. Pour en profiter, plusieurs conditions ont été fixées dont des plafonds d’investissement, de ressources et de calcul fiscal. Et c’est ce dernier point précisément que nous souhaitons vous expliquer aujourd’hui. Pour bien comprendre, il est important de revenir brièvement sur cette loi, puis de s’intéresser aux éléments qui entrent en compte dans ce calcul.

Présentation du dispositif Pinel

Cette mesure permet donc de bénéficier de réduction d’impôt. Or, l’État a fixé quelques obligations que tout investisseur doit absolument respecter. Tout d’abord, elle s’adresse aux contribuables qui acquièrent un bien neuf ou en l’état futur d’achèvement jusqu’au 31 décembre 2017.

Ensuite, un particulier investissant dans un logement pour le louer s’engage à le mettre en location pour 6, 9 ou 12 ans. En contrepartie de cet engagement, il obtient une réduction de son assiette fiscale proportionnelle à celui-ci. Concrètement, si un appartement est loué 6 ans, la baisse est de 12%. Si c’est 9 ans, elle passe à 18%. Et pour une location de 12 ans, elle atteint 21%. Dès lors, en investissant dans l’immobilier neuf, un contribuable peut économiser jusqu’à 63 000€ !

Mais d’autres obligations pèsent sur un investisseur :

  • les loyers sont plafonnés;
  • la location doit être effective dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de la résidence;
  • le plafond d’investissement est limité à 300 000€ et à 2 logements par an;
  • plafond de 5 500€ par m2 de surface habitable, quelle que soit la zone géographique.

De même, les locataires ne doivent pas dépasser les seuils de ressources fixés par la loi Pinel. Ces derniers varient selon les zones et sont calculés sur le revenu fiscal n-2 du foyer des locataires. Enfin, il faut que les biens soient conformes à la règlementation thermique RT 2012 ou labellisés BBC (Bâtiment Basse Consommation).

Calcul du plafond : les éléments à prendre en compte

Comme nous l’avons précédemment évoqué, toute personne investissant dans un logement neuf doit respecter un plafond fiscal. Pour le calcul, il faut se baser sur sa surface et le prix maximum d’achat au m2 prévu par la loi Pinel qui est de 5 500€. Donc, si le prix au m2 dépasse ce montant maximal, le plafond ramènera toujours la valeur du bien à 5 500€.

Voici des outils de calcul, proposé par le site du gouvernement, qui devrait vous aider à mieux comprendre.

Exemple: un bien neuf, éligible au dispositif Pinel, de 30 m2 est acheté 175 000€, soit 5 833€ du m2. Si l’acquéreur s’engage à le louer 9 ans, il profitera d’une réduction de 18%. Dans ce cas, la réduction totale d’impôt sera de 29 700€ et non de 31 500€ puisque les 18% sont appliqués à un m2 valant 5 500€ et non 5 833€ car le seuil a été dépassé.

Par conséquent, cela signifie que cette loi n’empêche pas un Français d’acheter un logement dont le prix au m2 dépasse 5 500€. Mais on ne pourra aller au-delà de ce plafond pour calculer le montant de la baisse fiscale.

Pour vous donner une autre idée, sachez que pour un investissement de 150 000€, vous pouvez récupérer :

  • - 18 0000€ pour un engagement de 6 ans (12% de la somme investie);
  • - 27 000€ sur 9 ans (18% de cette somme) ;
  • - 31 500€ sur 12 ans (21% de la somme, à compter de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est ultérieure à l’achèvement)

En résumé, un tel placement permet de préparer sa retraite grâce à la perception d’une rente locative ou d’obtenir un complément de revenus, d’avoir un patrimoine pérenne et de protéger ses proches.

Si vous avez des questions sur ce plafond du calcul fiscal en loi Pinel, n’hésitez pas à contacter notre équipe. Nous sommes à votre écoute pour vous répondre et vous accompagner dans votre projet immobilier.

La législation changeant constamment, les informations contenues sur le site www.sphere-immo.com sont données à titre purement informatif et ne peuvent donc être considérés comme des documents faisant juridiquement foi.

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