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Loi ALUR, loi Pinel et zones tendues

Pour faire face à l’augmentation des loyers et identifier les tensions du marché immobilier locatif en France, le Gouvernement a défini, en concertation avec les partenaires locaux impliqués dans la politique du logement, des zones tendues sur l’ensemble du territoire. Ce zonage concerne les dispositifs suivants : l’investissement locatif en loi Pinel, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) et le logement intermédiaire à destination des acteurs institutionnels. Ainsi, afin d’inciter les contribuables à investir dans des zones dîtes tendues, où la demande locative est supérieure à l’offre, une carte des zonages Pinel a été mise en place. Celle-ci favorise les investissements locatifs dans les grandes agglomérations françaises.

Les changements instaurés par la Loi ALUR

Les changements établis par la loi ALUR (publiée au Journal officiel du 26 mars 2014) sont importants tant pour les locataires que pour les propriétaires. Le Gouvernement a en effet introduit de nouvelles mesures en faveur des locataires et dans certaines zones urbaines. Celles-ci ont pour objectif de « réguler les dysfonctionnements du marché, [de] protéger les propriétaires et les locataires et [de] permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires » (LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové). 

Retrouvez ci-dessous quelques éléments de la loi ALUR :

Délais de préavis

En France, pour toute location à titre de résidence principale, la règle veut que le locataire respecte un préavis de 3 mois s’il souhaite quitter son logement. Pour cela, il rédige et envoie une lettre de résiliation de bail. 

Cette mesure vise à laisser du temps au propriétaire pour retrouver un locataire et à minimiser les problèmes de vacances locatives. 

Depuis la loi ALUR, il est raccourci à 1 mois si l’habitation se trouve dans une zone de tension locative. Auparavant seules des conditions spécifiques permettaient aux locataires de diminuer ce délai telles que la perte d’emploi ou encore une mutation professionnelle. 

Depuis la loi Macron n°2015-990 du 6 août 2015, la réduction du délai de préavis s’applique à toutes les locations de logements dans ces zones, quelle que soit la date de signature du bail. 

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Encadrement des loyers

Instaurée en mars 2014, afin d’enrayer l’augmentation des loyers, la loi ALUR définit les zones tendues où le montant du loyer est encadré et plafonné. Cette mesure implique que les loyers demandés dans une ville ne soient ni supérieurs ni inférieurs à une fourchette de prix, établie par arrêté préfectoral à partir d’un loyer médian de référence calculé selon la localisation du bien, son année de construction et sa typologie. 

Ce dispositif concerne les logements du parc privé, meublés ou nus servant à destination de résidence principale mais ne s’applique pas aux logements HLM, aux logements privés conventionnés APL ou encore aux locations saisonnières. 

Les plafonds des loyers sont définis au niveau national et appliqués en euro par mètre carré de surface habitable dite « fiscale » (surface habitable, à laquelle on ajoute la moitié de la surface des annexes dans la limite de 8m2), charges non comprises. 

Voici le barème :  

PLAFONDS DE LOYERS applicables en 2017 en euros/m2 par mois
Zone A bis
Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C
Loyer "intermédiaire"
16,83
12,5
10,07
8,75
8,75
Loyer "social"
11,77
9,06
7,80
7,49
6,95
Loyer "très social"
9,16
7,05
6,07
5,82
5,40
Le zonage caractérise la tension du marché du logement et les niveaux des loyers pratiqués en découpant le territoire en 5 zones de la plus tendue A bis à la plus détendue C.

Connaître les zones concernées par la Loi Pinel

Seules les communes, dont le marché immobilier local est jugé tendu, sont concernées par le dispositif de la loi Pinel, qui permet de réduire ses impôts lors de l’acquisition d’un logement situé dans une zone éligible. 

C’est ainsi que 28 grandes agglomérations de métropole de plus de 5000 habitants sont concernées, depuis le 1er octobre 2014, par la loi ALUR et la loi Pinel. Soit plus de 1151 communes dans lesquelles l’offre de logements est insuffisante. 

La carte de France de l’investissement locatif et les zones de la loi Pinel définies par le gouvernement sont répertoriées en 5 catégories, classées en zones A / B / C (A bis étant la zone la plus tendue). Ce zonage s’appuie sur des critères liés à l’évolution démographique, aux difficultés d’accéder à un logement, à la tension des marchés locaux, aux loyers proposés… On retrouve ainsi les villes de Paris, Marseille, Lyon, Montpellier ou encore Lille classées en zone A.

Réussir son investissement locatif : connaître la répartition des villes concernées

S’il n’est pas possible d’effectuer un investissement locatif en loi Pinel dans toutes les villes de France, les grandes métropoles et autres agglomérations bénéficiant d’une forte attractivité et où la demande locative s’avère très importante sont concernées. Les communes d’Outre-Mer et de la Corse sont également touchées par ces avantages fiscaux. Le zonage du logement définit les plafonds des loyers. C’est pourquoi il est important de bien choisir la ville dans laquelle on souhaite investir. 

Les zones sont réparties selon le niveau de tension du marché immobilier locatif : 

• Zone A bis (la plus tendue) : Paris et 29 communes de la petite couronne parisienne 

• Zone A : agglomérations d’Île-de-France, de la Côte-d’Azur ainsi que Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et le genevois français (partie française de l’agglomération de Genève). 

• Zone B1 : agglomérations de + de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, certaines communes considérées comme chères telles que La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambéry, Saint-Malo, les départements d’Outre-Mer, la Corse et les autres îles non reliées au continent (loi Pinel Outre-Mer). • Zone B2 : les autres communes de plus de 50 000 habitants et les franges de zone B1. 

• Zone C : le reste du territoire 

Vous souhaitez connaître le zonage de la commune qui vous intéresse : cliquez ICI.

Carte des zones Pinel

Vous voulez savoir dans quelle commune acquérir un logement neuf donnant droit à une réduction d’impôt avec le dispositif Pinel ? Retrouvez la liste détaillée des villes situées dans des zones tendues, éligibles à l’investissement locatif, téléchargeable ICI au format PDF. Celle-ci figure en annexe du décret n°2013-392 du 10 mai 2013

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Les zonages définissent notamment les zones éligibles à l’investissement locatif. La loi Pinel a en effet été mise en place pour relancer le marché du logement locatif, pallier au déficit de logements sociaux et relancer le secteur de la construction et du bâtiment en France. 

La mise en place des zones tendues a permis de déterminer les vraies tensions locatives du marché immobilier français. 

Si la demande dans ces zones est très forte, le ministre de la Cohésion Jacques Mézard a toutefois évoqué le fait qu’un texte de loi est actuellement en préparation et que celui-ci serait divulgué à l’automne sous le nom d’« Habitat, Mobilité et Logement ». Le dispositif Pinel pourrait ainsi faire l’objet en début d’année 2018 d’un recentrage sur les villes où le besoin en logements est le plus important. 

C’est pourquoi, si vous souhaitez avoir le maximum de possibilités en matière de villes ou effectuer un investissement locatif pour gommer jusqu’à 63 000€ d’impôts ou vous constituer un patrimoine de qualité, c’est le moment d’investir ! 

N’hésitez pas à nous contacter afin d’évaluer correctement le marché locatif, de déterminer la commune dans laquelle il est judicieux d’investir pour optimiser au mieux votre patrimoine. 

La législation changeant constamment, les informations contenues sur le site www.sphere-immo.com sont données à titre purement informatif et ne peuvent donc être considérés comme des documents faisant juridiquement foi.

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