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Stratégie logement du gouvernement Philippe : que faut-il retenir ?

Selon les derniers chiffres de la Fondation Abbé-Pierre, en France, 12 millions de personnes sont touchées par la crise du logement. Il est donc urgent de trouver des solutions pour remédier à ce problème, qui va au-delà de la simple question de trouver un appartement ou une maison. 

En effet, se loger est un besoin fondamental pour chaque individu. Cela a des répercussions sur la mobilité, la vie sociale, le travail mais aussi la cohésion des territoires comme l’a rappelé le gouvernement lors de sa conférence de presse le mercredi 20 septembre. Ce jour-là, Jacques Mézard – ministre de la cohésion des territoires – et Julien Denormandie – secrétait d’Etat auprès du ministre – présentaient les grandes lignes du plan logement du gouvernement d’Edouard Philippe. Une stratégie qui répond à la volonté du Président de la République, Emmanuel Macron, de créer « un choc d’offre » sur le marché immobilier et qui repose sur 3 axes : 

- construire plus, mieux et moins cher ; 

- répondre aux besoins de chacun ; 

- améliorer le cadre de vie. 

Une politique globale donc pour lutter contre de « graves inégalités ».  

Les nouvelles mesures dévoilées par le gouvernement

Avec cette stratégie en 3 axes, l’exécutif espère lever les points de blocage dans le secteur de la construction et faciliter l’accès au logement des Français tout en résorbant le déficit de logements dans l’Hexagone. 

Pour cela, plusieurs mesures sont prévues dans le programme du gouvernement. Parmi elles, de forts abattements fiscaux sur les plus-values pour la vente de terrains en zone tendue durant 3 ans afin d’accélérer la libération du foncier et pouvoir construire plus rapidement des habitations. L’objectif est donc d’inciter les propriétaires à vendre. Selon les précisions de Julien Denormandie, « cet abattement sera de 100% pour la vente de terrains permettant de construire du logement social, de 85% pour du logement intermédiaire et de 70% pour du logement libre ». 

Citons également la prolongation du dispositif Pinel pour 4 ans (qui devait s’arrêter au 31 décembre 2017) et du Prêt à Taux Zéro. Cette mesure était particulièrement attendue parce que ces deux dispositifs ont prouvé leur efficacité et ont eu un impact positif sur les territoires visés. Leur reconduction était donc indispensable car la demande est élevée dans les zones dites tendues. Cependant, il y a eu quelques changements car leur champ d’application est plus limité que dans leur version actuelle. De nouvelles conditions territoriales ont été fixées. Ainsi, à partir du 1er janvier 2018 ils ne seront éligibles que pour une partie seulement du territoire français, en fonction de l’état du marché immobilier local. 

De même, la création d’un nouveau type de bail pour les jeunes actifs et les étudiants a été dévoilée : un « bail mobilité » pour une durée d’un à dix mois sans demande de dépôt de garantie. Dans le même temps, le gouvernement prévoit la construction de 60 000 logements pour les étudiants et 20 000 pour les jeunes actifs. Il a également indiqué lors de cette conférence de presse qu’il n’y aura pas de nouvelle norme technique dans la construction et que les règlementations existantes seront simplifiées. 

Enfin, une réforme des APL est prévue pour garantir plus de justice sociale. 

Désormais, elles ne seront plus calculées par rapport aux revenus d’il y a 2 ans mais sur ceux perçus par les bénéficiaires en cours d’année. Néanmoins, à ce sujet, d’autres précisions devraient être apportées dans les prochaines semaines d’autant que cette réforme est très contestée.   

Quelles sont les conséquences pour les acheteurs / investisseurs ?

En France, nous ne sommes pas tous égaux face au logement. La demande et les tarifs varient d’une commune à une autre. Dans les zones tendues, où l’on constate une pénurie, les prix des loyers augmentent conduisant ainsi les ménages modestes à s’éloigner pour se loger. Or, en quittant les grandes villes ou agglomérations, ils prennent aussi leurs distances avec les bassins d’emplois. À l’inverse, dans d’autres communes, il y a de l’offre mais une demande très faible, ce qui se traduit par des habitations vacantes. C’est pour cela que le gouvernement d’Edouard Philippe a souhaité revoir la politique logement de notre pays. Un nouveau programme qui a des conséquences sur les acheteurs, les locataires, les investisseurs et les propriétaires. 

Pour vous aider à y voir plus clair, nous avons décidé de nous concentrer sur une mesure clé de cette stratégie : la prolongation de la loi Pinel et du Prêt à Taux Zéro. Deux dispositifs que nous connaissons parfaitement chez Sphère Immo puisqu’ils sont au cœur de notre activité. 

Comme nous vous l’indiquions dans le paragraphe précédent, ces dispositifs ont été certes prolongés pour 4 ans mais limités. Ils ont été recentrés sur les zones tendues, à savoir A bis, A et B1 pour la loi Pinel et C pour le Prêt à Taux Zéro (ou PTZ). 

Concernant les zones A bis, A et B1, pour le moment, aucune révision de l’avantage fiscal du Pinel n’a été annoncée. Pour rappel, suite à l’achat d’un bien neuf pour le louer, une réduction d’impôts est accordée qui varie selon la durée de l’engagement locatif : 12% du prix d’achat pour une location de 6 ans ; 18% pour 9 années de bail ; 21% pour 12 ans. En revanche, le PTZ est désormais uniquement éligible pour l’achat d’un bien neuf. 

Dans les zones B2 et C, où l’immobilier est peu dynamique, la loi Pinel n’est pas reconduite. Par conséquent, après le 31 décembre 2017, les investisseurs ne pourront plus profiter des réductions d’impôt citées précédemment. Mais les primo-accédants pourront profiter du PTZ pour l’achat d’un bien neuf jusqu’à la fin 2018. À compter de 2019, ils n’en bénéficieront plus car une fois que cette période de transition d’une année sera passée, le PTZ sera réservé à l’achat de biens anciens à rénover dans ces deux zones, B2 et C. 

 Sachez aussi, à propos de la location, que l’encadrement des loyers n’a pas été étendu pour l’instant. 

Suite à l’annonce de ces nouvelles mesures, les professionnels de la construction et de l’immobilier ont évidemment réagi. S’ils sont plutôt enthousiastes quant à certaines actions, des critiques ont également été émises et on note aussi quelques divergences. Par exemple, la disparition de la loi Pinel en zone B2 est jugée très négative par la Fédération Française du Bâtiment car à certains endroits, les besoins existent et sont importants. Mais elle reconnaît aussi que les autres mesures sont « pleines de bon sens ». 

De son côté, le promoteur Nexity estime que « le raisonnement économique est juste » et que « c’est globalement une bonne nouvelle ». Mais précise aussi que « cela ne suffit pas » car il ne s’agit pas d’une vision d’ensemble. De même, le groupe craint que « ce choc de l’offre » n’ait des résultats que dans 4 à 5 ans. Or, les dispositions opérationnelles immédiatement auront, selon lui, « un effet contradictoire » car « la demande va se déplacer sur les zones tendues », entraînant des hausses des prix. 

Enfin, de manière générale, les acteurs de ces secteurs attendent des précisions sur plusieurs points, en particulier sur le logement existant et le bailleur privé. La question des APL risque aussi de revenir rapidement au cœur des débats.  

La législation changeant constamment, les informations contenues sur le site www.sphere-immo.com sont données à titre purement informatif et ne peuvent donc être considérés comme des documents faisant juridiquement foi.

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