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>La loi Girardin Habitation, une incitation fiscale puissante

Ce dispositif a été mis en place par l’Etat pour palier à la carence locative très forte dans les Dom-Tom et dynamiser les territoires d’Outre-Mer. La loi Girardin permet à des personnes fortement fiscalisées, domiciliées en France métropolitaine ou dans les DOM souhaitant investir dans un bien immobilier neuf, jusqu’au 31 décembre 2017, de réduire leurs impôts de manière très conséquente pendant 5 ans. Cette mesure s’applique dès la première année d’acquisition, sous réserve de respecter certaines conditions. En concurrence directe avec la loi Pinel Outre-Mer, ce dispositif bénéficie d’une grande souplesse d’utilisation et d’avantages importants tant en termes de revenus locatifs que de réductions d‘impôts.

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> Comprendre le principe d’une défiscalisation Girardin ? 

Ce dispositif de défiscalisation, comme celui du Pinel Outre-Mer, concerne des logements neufs ou en Etat Futur d’Achèvement et permet de réaliser un investissement locatif dans les Dom-Tom. La loi des finances 2015 confirme que les investissements réalisés en Outre-Mer en Girardin ne sont pas concernés par le plafonnement des niches fiscales. En outre, les réductions d’impôt accordées ne peuvent pas dépasser soit, au choix, le plafond de 30 600€, soit 11% du revenu imposable du foyer (sur option). Il est à noter que le taux de défiscalisation et le plafond fiscal de référence pour chaque investissement dépendent de deux variables dont il faut tenir compte. Ces dernières sont : 

 - la date d’obtention du permis de construire :

La loi pour le développement économique de l'Outre-Mer, "loi Lodeom" promulguée le 27/05/2009, supprime progressivement le dispositif Girardin en fonction des dates de Permis de Construire.

Date du Permis de Construire
Réduction d'impôt Girardin Libre
Réduction d'impôt Girardin Intermédiaire
 Avant le 27/05/2009
30%
38%
 PC 2011
22%
34%
PC 2012
 Extinction du dispositif
26%

Il est évident que plus le Permis de construire est ancien, plus l'avantage fiscal est intéressant. Toutefois, le législateur a posé certaines limites pour éviter les abus : à partir des permis 2011, les logements acquis ou construits doivent être loués au plus tard le dernier jour du trente-sixième mois suivant celui de la délivrance du Permis de Construire, sinon l'avantage fiscal sera repris.

 - la date d’ouverture du chantier comme indiqué sur le tabeau ci-dessous:


CHARGES OUVRANT DROIT À RÉDUCTION D'IMPÔTS suivant l'ouverture du chantier (DROC) des programmes outre-mer, les plafonds suivants s'appliquent toujours:
DROC
Limite Plafond en Vigueur
avant 2008
pas de plafond
2009
25.000€ majoré de 10% du RNI
2010
20.000€ majoré de 8% du RNI
2011
18.000€ majoré de 6% du RNI
2012
18.000€ majoré de 4% du RNI
2013
18.000€
2014
18.000€
2015
18.000€


Il existe aujourd’hui 2 types de mécaniques locatives en loi Girardin : le Libre (classique) et l’intermédiaire. La diminution de votre assiette fiscale varie en fonction du prix de revient ou d’acquisition du logement et selon le dispositif choisi.

 - La location libre ou classique octroie une forte réduction d’impôt d’environ 30 % du prix d’achat de l’acquisition du bien immobilier, déductible et répartie pendant 5 ans (soit 6 %/an). La condition étant de louer le bien pour une période de 5 ans mais sans conditions de ressources pour les locataires. Cela concerne les programmes dont les P.C ont été obtenus avant le 27 mai 2009. En effet, le taux de défiscalisation passe à 22 % pour les Permis de Construire obtenus en 2011 et le dispositif n’étant plus applicable pour les PC obtenus à compter de l’année 2012. 

 - En outre elle est plafonnée pour les acquisitions en 2015 à 2 448 € TTC/m2 défiscalisable. 

- Un investissement dans le secteur « intermédiaire » vous assurera le meilleur taux de réduction. Vous devrez louer votre logement pendant au moins 6 ans et bénéficierez d’une diminution fiscale de 2 448 € TTC/m2 pour l’année 2015 sur des logements soumis à un plafonnement des loyers. Le taux de défiscalisation pour ce dispositif allant de 38 % jusqu’à 26 % en fonction de la date d’obtention des permis de construire. 

 À noter que pour éviter les abus, le législateur exige depuis 2011 que les logements soient loués dans les 36 mois de l’obtention du permis de construire. Donc les immeubles dont les permis de construire sont postérieurs à cette date doivent tenir compte de cette exigence. 

Les taux sont également majorés lorsque le logement est situé dans une zone urbaine sensible (7 %) et/ou lorsque les frais réalisés ont pour objectif de maximiser la production d’énergies renouvelables (3 %), ce qui peut porter le taux de défiscalisation maximal en Intermédiaire à 48 %. La réduction d’impôt est applicable à compter de l’année d’achèvement du bien.

> Quels sont les avantages de la loi Girardin? 

Ce dispositif offre une forte réduction d’impôt, variable en fonction du type d’investissement (surface achetée) et de la localisation du logement qui atteint le plus souvent 38%. 

Ce système s’adresse aux personnes fortement fiscalisées, aux investisseurs souhaitant protéger leurs proches en investissant par le biais d’une crédit et des assurances décès / Invalidités contractées, mais également aux personnes voulant se constituer un capital, un patrimoine ou encore préparer leur retraite. 

Cumulable avec d’autres dispositifs fiscaux, une défiscalisation en loi Girardin peut être réalisée en nom propre ou via la souscription de parts ou d’actions de sociétés ayant pour objectif la construction et mise en location d’immeuble.

> Conditions à respecter pour bénéficier de la loi Girardin


La défiscalisation en Girardin concerne les logements neufs ou en VEFA (vente en l’état de futur achèvement) situés dans les DOM-TOM. Afin de bénéficier de cette mesure, il faut tout d‘abord être un contribuable français, domicilié en France. Créée dans le but de dynamiser les territoires d’Outre-Mer, elle prendra fin le 31 décembre 2017. 

Le bien acquis devra être loué dans les 6 mois qui suivent la date d’achat ou de livraison. Il est à noter que les acquéreurs ont l’obligation de louer le logement à usage d’habitation principale du locataire pendant au moins 5 ans dans le secteur libre ou 6 ans dans le secteur intermédiaire. Contrairement au Girardin classique, le deuxième dispositif suppose un plafonnement des ressources des locataires ainsi qu’un plafonnement des loyers. 

Le loyer annuel plafonné est fixé à 169 € par mètre carré de surface habitable charges non comprises par an pour les départements d’Outre-Mer et Mayotteet 210 € pour Saint-Pierre-et-Miquelon, la Nouvelle Calédonie, la Polynésie française, les îles Wallis et Futuna et les Terres Australes et Antarctiques Françaises. Pour le plafonnement des ressources il est fixé de la façon suivante pour les nouveaux baux conclus en 2015 par le BOI du 17 Février 2015 ci-dessus : 

Composition du foyer
DOM, Saint-Martin, Saint-Barthélémy, Mayotte
 Polynésie française, Nouvelle Calédonie, Îles de Wallis et Futuna, Terres Australes, Antarctiques françaises, Saint Pierre et Miquelon
Personne seule
31.661 €
30.413 €
Couple
58.555 €
56.247 €
Personne seule ou en couple avec 1 personne à charge  
61.942 €
59.499 €
    Personne seule ou en couple avec 2 personnes à charge
65.329 €
62.754 €
Personne seule ou en couple avec 3 personnes à charge
69.854 €
67.100 €
  Personne seule ou en couple avec 4 personnes à charge
74.380 €
71.446 €
 Majoration par personne supplémentaire à partir de 5
+ 4.753 €
+ 4.565 €

> Calcul de la défiscalisation en Loi Girardin 

Les investisseurs profitent de la réduction d’impôts dès la première année. Indépendante de la tranche marginale d’imposition, elle est plafonnée à 2 448 € TTC/m2 de surface habitable. À noter que les varangues sont considérées comme des surfaces habitables dans une limite de 14m2. La défiscalisation sera effective à partir de la date d’achèvement des travaux et non pas de la signature de l’acte de vente, ni de la livraison du bien.
La base de réduction est égale : • au prix de revient plafonné de l’acquisition dans le cas d’un bien neuf ; • au prix de souscription de parts plafonné dans le cas de souscription de parts de sociétés civiles qui acquièrent de l’immobilier locatif ; • au prix de souscription de parts plafonné dans le cas de souscription au capital de sociétés de développement régional. Il n’existe pas de prorata temporis en Girardin. Un bien livré en décembre aura le même impact fiscal qu’un logement livré en janvier de la même année.


Exemple : 


• Je réalise un investissement en loi Girardin Intermédiaire de 50 m² à la Réunion pour une valeur de 150 000 € et avec un permis de construire datant du 26/05/2009. 
 ⇒ 50m² X 2 448 € X 38 % = 45 512 €/ 5 ans = 9 302 € par an sur 5 ans 
► Je bénéficie donc d'une réduction d'impôt de 45 512 € étalée sur 5 ans. 


 • Je réalise un investissement en loi Girardin Classique (Libre) de 70 m² pour une valeur de 200 000 € à la Guadeloupe avec un permis de construire datant du 18/05/2009. 
 ⇒ 70 m² X 2 448 X 30 % = 47 208 € / 5 ans = 9 441 € par an sur 5 ans 
► Je bénéficie donc d'une réduction d'impôt de 47 208 € étalée sur 5 ans.  

 
Tableau récapitulatif de la loi Girardin
Les Avantages Fiscaux
Les Avantages Fiscaux Réduction d'impôt pouvant aller
jusqu'à 38% du montant investi
 L'Engagement de durée
Minimum 5 ou 6 ans
Les Conditions à respecter
- Le bien doit être loué dans les 6 mois qui suivent la date d'achat ou de livraison
- La réduction d'impôt est plafonné à 2 247 € HT par mètre carré de surface habitable
-Les locataires sont soumis à des plafonds de ressources 
 Les Biens concernés
 Logements neufs ou en VEFA dans les DOM / TOM 
 Les Avantages 
Permet de réduire très significativement ses impôts
 Les Inconvénients
  Connaissance du marché local
 L'Avis de Sphere Immo 
Se faire conseiller par des professionnels du métier qui
 connaissent ce marché de l'Outre-Mer 

La législation changeant constamment, les informations contenues sur le site www.sphere-immo.com sont données à titre purement informatif et ne peuvent donc être considérés comme des documents faisant juridiquement foi.

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