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Pourquoi est-il intéressant d’investir dans l’immobilier neuf à Rouen ?

Établie sur l’axe Paris-Le Havre et sur les rives de la Seine, la capitale de la région Haute-Normandie affiche des prix stables depuis de nombreuses années. Située à seulement 1h15 de Paris en train (136km exactement), la ville est marquée par une grande diversité architecturale et possède des attraits touristiques indéniables.

Une ville en Bord de Seine, à proximité de la capitale

Rouen présente l’avantage d’être à moins de deux heures de Paris. Industries, 1er port international exportateur de produits céréaliers, des milliers de commerces, dont beaucoup d’artisanat local … il s’agit d’une cité dynamique, possédant un cœur de ville bien typique de la période Moyenâgeuse avec des maisons à pans de bois, des ruelles pavées et des églises gothiques. Éligible à l’investissement locatif en loi Pinel (zone B1), elle propose un prix moyen au m2 de 3156€. 

Un développement économique favorable

Cette jolie commune de 110 755 habitants est la 35ème ville la plus peuplée de France. La Métropole Rouen Normandie comptait environ 466 000 habitants au 1er janvier 2016, ce qui la met en 2ème position du Grand Ouest derrière Nantes. Siège de nombreuses entreprises telles que la Matmut, la Mae, Segafredo-Zanetti, Mutant ou encore Ferrero France, Rouen possède un bassin d’emplois important comptant environ 89,6% de personnes actives. Nichée au centre d’une zone de chalandise importante et d’un marché européen, elle se concentre sur ses activités et hautes fonctions administratives, économiques et politiques.

Un cadre de vie agréable

Avec 306 hectares d’espaces naturels, Rouen est un poumon vert propice aux balades, activités ou encore aux visites. Riche de par son important patrimoine historique et culturel, la « Ville aux Cent Clochers », comme la surnommait tendrement Victor Hugo, figure parmi les destinations favorites des touristes français mais également étrangers. Passant du Square Verdrel au Jardin des Plantes ou encore au Parc Grammont, Rouen invite à la découverte et à la détente. Classée Ville d’Art et d’Histoire : la Place du Vieux Marché avec son église Jeanne d’Arc et le funeste et célèbre bucher, le Gros Horloge, le Musée des Beaux Arts ou encore les Cathédrales de Monet ou l’Armada, font partie des lieux et évènements incontournables pour les amoureux d’art et de culture. On notera aussi la Rue des Petites Eaux du Robec avec ses nombreux moulins, le Parc et l’usine Lucien Fromage (devenue Ecole d’Architecture de Normandie) comme autant de lieux propices aux escapades dominicales.

Une agglomération à tendance étudiante

Les étudiants représentent 15% de la population totale de la ville. En effet, la Métropole rouennaise offre de nombreux établissements d’enseignement supérieur proposant ainsi des formations riches et réputées : écoles de médecine, faculté de Droit, université de Sciences, de Lettres, école supérieure de commerce (Neoma Business School), Ecoles d’ingénieurs (INSA Rouen, Esigelec, EI CESI, ESITPA). Selon une étude du magazine l’Etudiant : « Entre le grand campus de Mont-Saint-Aignan et les différents sites rouennais, la métropole normande accueille près de 42.000 étudiants, près de 20 % de plus qu’il y a dix ans. »

Une concentration de services de proximité

Rouen accueille quatre pôles commerciaux en centre-ville (Centre St Sever, L’Espace du Palais, Les Docks 76 et L’Espace Saint-Marc) pour faciliter le quotidien de sa population. D’autre part, le Réseau Astuce (Transports en Commun de l’Agglomération Rouennaise) est bien développé avec 2 lignes de métro desservant 31 stations aériennes ou souterraines, 54 lignes de bus/taxi qui viennent en complément pour desservir l’ensemble de l’agglomération, le TEOR et le FILOR. On retrouve également 300km de pistes ou d’aménagements cyclables sur tout le territoire ainsi que 8 km de rues piétonnes en cœur de ville. 

Quels quartiers choisir pour un investissement locatif ?

Le marché est stable à Rouen et les taux d’intérêts sont toujours aussi attractifs. La ville compte quelques quartiers prisés et d’autres à découvrir avant d’investir sur le marché de l’immobilier. Chacun possède en effet sa propre atmosphère. Seulement 26,65% de la population rouennaise est propriétaire de sa résidence principale contre 73.5% au niveau national. Une donnée particulièrement intéressante à connaître si vous souhaitez effectuer un placement à visée locative dans cette ville. Cette dernière se caractérise par ces deux grands secteurs distincts, se répartissant de part et d’autre de la Seine : la Rive Droite avec son centre-ville historique et La Rive Gauche, plus industrielle.

• Sur la Rive Droite

La rive droite possède de nombreux secteurs résidentiels très recherchés : centre-ville historique, la Gare, Saint-André, Saint-Gervais, Nouvelle Préfecture … etc.  

Le Centre Historique

Composé en majorité de petites et moyennes surfaces, l’hypercentre, très touristique avec ses vieilles pierres et ses maisons de ville à colombages, est toujours aussi attractif et propose de jolies rues piétonnes pour habiter au calme et profiter de la vie rouennaise. Ainsi, les étudiants et les jeunes actifs sont attirés par son dynamisme : nombreux commerces de proximité, cafés, restaurants … 

De la Gare à la Place du Boulingrin 

Situés en dehors des anciens remparts bordant le cœur historique de Rouen, les abords de la gare sont recherchés par les familles, les étudiants et les travailleurs se rendant à Paris quotidiennement (le trajet Rouen-Paris ne dure que 1h17). Belles avenues et rues en pente surplombant la ville, maisons anciennes, petits immeubles… le quartier Jouvenet séduit de par son calme et son caractère et est extrêmement bien desservi par les transports en commun (Métro, lignes de bus Place du Boulingrin…). 

Le prix au m2 oscille entre 2 500 et 3 500€ à côté de la Gare Rue Verte et du quartier Beauvoisine/Jouvenet. 

Place Saint-Marc

Avec son marché dominical, devenu l’un des plus grands de la région, ses petits restaurants et bars, son ancien ossuaire l’Aître Saint-Maclou, ce quartier est fortement apprécié des familles et des étudiants en médecine. Si vous souhaitez effectuer un investissement locatif pour défiscaliser avec la loi Pinel, il peut s’avérer intéressant d’acquérir un bien dans cet endroit. 

Eco-quartier Luciline et Nouvelle Préfecture

Ce secteur récent, proche de la faculté de Droit et de la Préfecture, commence à prendre vie et ses logements neufs sont de plus en plus recherchés par les familles. Les prix avoisinent les 3 300€/m2 et offrent un rendement d’environ 4,3% brut (hors avantage Pinel). Beaucoup d’étudiants y résident également, le réseau de transports en commun étant bien fourni et les écoles supérieures sont proches. Le secteur des Docks étant en pleine mutation, il peut s’avérer particulièrement attirant pour un investissement locatif en loi Pinel ou en LMNP. 

En périphérie immédiate

On retrouve également les communes de Bois-Guillaume, Bihorel ou Mont-Saint-Aignan, fortement prisées et composées en majorité de belles maisons individuelles ou de résidences de standing pour des prix aux alentours de 3 000€/m2. 

• Sur la Rive Gauche

Cette rive de Rouen, bombardée durant la Seconde Guerre Mondiale, entre 1939 et 1945, fût entièrement reconstruite après 1946. C’est pourquoi on trouve aujourd’hui une multitude de résidences neuves ou récentes. Ce secteur plaît aux familles désirant acquérir un bien avec davantage d’espace pour un coût nettement inférieur à celui de la Rive Droite.  

Saint-Sever / Jardin des Plantes / Saint-Clément

Situés sur la rive sud du fleuve, les immeubles neufs à proximité du Centre Commercial St Sever et de l’Avenue de l’Europe plaisent aux investisseurs qui souhaitent investir en loi Pinel ou aux primo-accédant, les prix étant plus abordables que de l’autre côté de la Seine. Les prix d’acquisition se situent aux environs de 2 000€/m2. 

Dotée de nombreux atouts culturels, économiques ou naturels, la cité médiévale se place comme une valeur sûre en matière d’investissement immobilier. Qu’il s’agisse de se constituer un patrimoine, capitaliser pour sa retraite ou encore diminuer ses impôts, la Rive Droite avec son centre authentique regorge de petites surfaces dont les étudiants et les jeunes couples raffolent et nous apparaît comme un placement intéressant.  

Rouen en quelques mots :

Rouen est une ville du département de la Seine-Maritime (76). Les 109 430 habitants de la commune sont composés en majorité de couples et de célibataires. Ils sont plutôt jeunes et locataires de leur logement (72 %). La taxe d'habitation est de 15% et la taxe foncière comprenant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est de 28 %. La commune est fleurie et a reçu le label « Villes et Villages Fleuris » avec deux fleurs sur quatre.

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