Rentrée 2021 : 10 villes pour réussir son investissement locatif

La crise sanitaire a renforcé l’attrait des Français pour l’immobilier : la pierre reste LA valeur refuge par excellence ! C’est le moment d’investir dans l’immobilier locatif, pour se constituer un patrimoine, pour obtenir des revenus complémentaires, ou pour bénéficier de réduction d’impôts. Néanmoins, force est de constater qu’il existe de fortes disparités territoriales : certaines villes ont vu leurs attractivités renforcées, notamment dû à l’essor du télétravail. Mais alors, où investir ? Nous vous présentons notre sélection des 10 villes où investir dans l’immobilier locatif en 2021.

L’Ouest a le vent en poupe

Dans notre sélection, 3 villes de l’ouest de la France sont sur le podium : Rennes, Le Mans, Angers et Brest.
Rennes est la ville où un investisseur peut espérer la meilleure rentabilité locative nette qui atteint les 8.2 %. Rennes est une ville très attractive, qui a vu sa population augmenter de 10.3 % entre 2009 et 2017, pour atteindre près de 450 000 habitants (Rennes Métropole). Cette attractivité est notamment due à un faible taux de chômage (6.1 % contre 8 % à l’échelle nationale), et à la présence de nombreux étudiants (70 000 soient la 3ème ville universitaire de France). En privilégiant un bien immobilier à proximité d’un campus, vous trouverez facilement des locataires, même si vous devrez sûrement faire face à un fort turnover.
Le Mans est l’une des villes qui a vu son attractivité exploser du fait de la crise sanitaire. Le nombre de transactions a augmenté de près de 40 % entre fin 2019 et fin 2020, et le prix moyen du m² s'est envolé (+11.7 %) même s’il reste très raisonnable (1 488 € pour un appartement, 1853 € pour une maison). Le nombre de biens immobiliers à la vente est donc réduit, mais vous pouvez espérer une rentabilité locative nette de 7.1 %. Il faudra être réactif pour saisir la bonne opportunité.
Angers se situe à la troisième marche du podium, avec une rentabilité locative nette de 6.2 %. Angers est une ville en plein boom économique, avec notamment l’essor de l’industrie de l’électronique de pointe, et le développement vert (premier pôle horticole européen). En découle un bassin d’emplois attractif, et l’implantation de nombreuses écoles supérieures. De nouveaux quartiers voient le jour, autour de la nouvelle ligne de tramway desservant les campus universitaires. Enfin, Angers bénéficie d’une très bonne accessibilité, entre Nantes et Tours, et à 1h30 des plages de l'Atlantique et de la capitale.
Dernière ville de l’Ouest où il fait bon investir dans l’immobilier locatif : Brest avec une rentabilité de 6.1 %. Avec un temps de trajet moyen domicile/travail de 8 minutes, Brest est une métropole fluide, où il est aisé de se déplacer. Brest dispose de filières d’excellence notamment dans la recherche marine, et le secteur de la défense. De nombreux salariés ont donc besoin de logements, et plus de la moitié des Brestois sont en location.

Caen, Amiens, et Orléans profitent de leur proximité avec la capitale

La crise sanitaire a mis en lumière un changement dans les attentes des Français vis-à-vis de leur lieu d’habitation. Beaucoup d’entre eux aimeraient quitter les centres-villes des grandes métropoles, pour des logements plus vastes avec un espace extérieur. La mise en place du télétravail a rendu possibles ces changements de vies, et les villes de tailles moyennes, suffisamment proches de la capitale ont vu leur attractivité augmentée. C’est le cas des villes de Caen, Amiens, et Orléans.
À seulement 2 heures en voiture de Paris, et à 1 heure de vol de Londres, Caen offre à ses habitants un cadre de vie exceptionnel (à côté des plages du débarquement, et au cœur du bocage normand). Vous pouvez espérer une rentabilité locative de 4.7 %, pour un prix moyen au m² de 2 238 € pour un appartement, et 2 799 € pour une maison.
La proximité de Paris est un atout encore plus marqué pour Amiens et Orléans, toute les deux accessibles depuis la capitale en seulement 1h15 en train. La rentabilité locative nette est respectivement de 4.4 % et 4 %. Bien évidemment, cette proximité n’est pas la seule raison de leur popularité, mais il est indéniable qu’elle a joué un rôle important dans l’essor de leur attractivité.

D’autres opportunités à saisir

Deux villes de l’est de la France ont éveillé notre intérêt : Mulhouse et Besançon. La proximité de la Suisse, et ses nombreux travailleurs transfrontaliers, booste la croissance de ces villes et du marché de l’immobilier locatif. À Mulhouse, les prix de l’immobilier sont très abordables, avec un prix au m² moyen de 1 118 € pour un appartement, et 1 698 € pour une maison. Vous pouvez attendre une rentabilité locative moyenne de 4.4 %. A Besançon, les prix sont plus élevés (2 081 € pour un appartement, 2 252 € pour une maison), mais la rentabilité y est supérieure (4.9 %).
Dernière ville de notre sélection : Limoges, mondialement connu pour sa célèbre porcelaine. Deuxième ville la plus densément peuplée de Nouvelle-Aquitaine, Limoges conjugue les avantages d’une métropole dynamique, et le cadre de vie d’une ville moyenne. Plus de 13 000 entreprises sont présentes sur le territoire, avec des pointures telles que Renault et Legrand. La rentabilité nette locative s’élève à 4.1 %.
Nous avons basé notre classement sur la rentabilité nette locative, qui permet de se faire une idée précise des opportunités sur le marché locatif. Toutefois, ce n’est pas le seul critère à prendre en compte lors d’un achat immobilier. L’emplacement de votre logement reste primordial pour votre locataire et pour réussir votre investissement immobilier. Si vous louez un studio pour des étudiants, la proximité des transports en commun desservant les campus universitaires est nécessaire. À l’inverse, si vous louez à une famille, vous opterez pour la proximité d’écoles, de collèges, de médecins… De même, la taille de votre logement est à prendre en compte pour éviter les carences locatives.

Comment réussir son investissement locatif en loi Pinel en 2021 ? Une vidéo pour tout comprendre

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