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Pourquoi investir dans une résidence étudiante est une bonne idée 

Avec plus de deux millions d'étudiants en France, on assiste ces dernières années à une importante demande locative. Les logements étudiants partent à toutes vitesses, avec la forte attractivité dans certaines villes. Des mesures fiscales ont été instaurées pour compenser le manque de logements étudiants. C'est pourquoi, le nombre de logements devrait donc être multiplié dans les années à venir, de quoi réjouir les futurs investisseurs.


Qu'est-ce qu'une résidence étudiante ?


Une résidence étudiante est un ensemble d'appartements dans une résidence privée (différent des résidences universitaires qui sont publiques) dédié aux étudiants pour qu'ils puissent se loger tout en étant à proximité des commerces, transports et universités. Ces logements possèdent de nombreux services, comme une laverie, une salle de sport et un service d'accueil et de nettoyage des locaux par exemple. Chaque étudiant dispose dans son logement, d'un accès à Internet pour pouvoir travailler dans de bonnes conditions. De plus, que ce soit un studio ou un appartement avec plusieurs pièces, tous les logements sont meublés et équipés d'une kitchenette (frigidaire, meuble, évier, plaque de cuisson, micro-ondes), mais également d'un lit, d'un bureau et de meubles de rangement.


Les avantages de l'investissement en résidence étudiante 


La demande de logement par les étudiants étant largement supérieure aux places disponibles, l'État cherche un maximiser l'investissement dans ce domaine.

Investir dans une résidence étudiante à de nombreux avantages :


  • Une réduction des impôts, avec un accès aux dispositifs Censi-Bouvard et LMNP et leurs avantages fiscaux.
  • Un gain de temps, car une société d'exploitation professionnelle se charge de la gestion de votre bien et de vous verser vos loyers.
  • Une sécurité des paiements des loyers, car un bail commercial est signé avec le gestionnaire professionnel de la résidence, qui répartit les charges et implique une obligation de résultat ce qui vous permet d'investir en toute sécurité.
  • Un meilleur rendement que pour un investissement immobilier locatif classique (4.1 % en moyenne, contre 3.5 %)
  • Une revente facile, car aucune carence locative (argument de taille face au nouvel investisseur) et une plus-value immobilière très avantageuse pour le futur investisseur avec un rendement aussi important que le rendement initial.


Quelle fiscalité pour l'investissement en résidence étudiante ?


Investir dans une résidence étudiante permet de diminuer ses impôts et d'acquérir un patrimoine. C'est pourquoi, des lois de défiscalisation ont été mises en place pour encourager les investisseurs à acquérir un bien. Dans le cas présent, l'accent est mis sur les résidences de services, telles que les résidences étudiantes.


Les deux lois de défiscalisation sont :


Le dispositif Censi-Bouvard :

Uniquement pour les personnes étant soumises à l'impôt sur le revenu et investissant dans l'immobilier neuf, cette loi permet de diminuer le montant de vos impôts.

Les avantages sont :


  • La réduction de 11 % du montant total de l'investissement, avec une limite établie à 300 000 €
  • La récupération de la TVA sur le prix d'achat, à partir de six mois après que le bien soit livré (environ 19.6 %)
  • Le retranchement des intérêts d'emprunts et des frais réels à la limite des revenus de même nature (BIC)

Le statut LMNP :

Lorsqu'un bien immobilier meublé est mis en location, le futur investisseur peut accéder au statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

Il possédera alors quelques avantages :


  • L'amortissement de la valeur du bien sur le fondement de l'ARD (Amortissement Réputé Différé)
  • La récupération de la TVA sur le bien (19.6 % du prix d'achat)
  • L'avantage du propriétaire sur la signature du bail de location
  • Abattement forfaitaire de 50 % les revenus BIC (si inférieurs à 23 000€ HT par an)

Où investir dans une résidence étudiante ?


Pour investir dans une résidence étudiante, un critère important est à prendre en compte.

Il s'agit de l'emplacement, le critère le plus important pour le choix de votre investissement. Plus le lieu sera privilégié et bien étudié, meilleur sera votre investissement. Sa situation géographique est donc primordiale pour acquérir.

Les facteurs à prendre en considération sont :


  • Les zones d'activités professionnelles . L'objectif est d'être le plus proche possible des villes ayant un fort taux d'employabilité. Mais également d'être au plus proche de son lieu de travail/d'étude pour pouvoir s'y rendre aisément.
  • La proximité des services . Plus votre logement sera proche des écoles, des commerces, des centres culturels et sportifs, meilleur sera la valorisation de l'appartement.
  • Le cadre de vie . Pour réussir au mieux votre investissement, privilégiez un appartement avec une vue sur la mer, l'océan, la montagne, un lac ou tout autres paysages comme on en trouve en France. Il est important également de prendre en compte l'exposition du soleil et le calme de l'environnement autour.
  • L'évolution des villes . Investir dans une résidence étudiante, c'est s'engager sur du long terme (9 ans minimum). C'est pourquoi, il important, voir primordial, de prendre en considération le possible développement dans le secteur choisi. Si le lieu d'investissement se développe fortement, votre logement préservera une valeur importante. Faite attention à ne pas investir une somme d'argent trop conséquente dans un secteur en déclin.

Vous devez évaluer tous ces points et choisir une ville étudiante pour que vos besoins soient satisfaits.

En prenant en considération tous ces éléments, vous affinerez votre recherche pour dénicher le bien qui vous correspond, et qui correspond aux futurs résidents. Vous pourrez trouver de nombreuses résidences étudiantes en Seine-Saint-Denis en périphérie parisienne, à Clermont-Ferrand, à Montpellier ou encore à Caen où le nombre d'étudiants augmentent d'année en année et où les logements se font rares.


Les critères à prendre en compte avant d'investir


Avant de se lancer, il est important de prendre en compte tous les critères pour l'investissement en résidence étudiante.


  • La durée : en tant qu'investisseur vous vous engagez pour une durée de neuf ans, si vous souhaitez bénéficier d'une réduction d'impôts de 11%. C'est pourquoi ce choix ne doit pas se prendre à la légère.
  • La solidité du gestionnaire avec le bail commercial : il est important de bien choisir sa société de gestion, qui s'occupera de votre acquisition, des visites, des rendez-vous clients et autres paperasses. Une mauvaise gestion peut provoquer un risque pour l'investisseur. De plus, faite attention que tout soit correctement stipulé dans le bail commercial tel que de gros travaux par exemple.
  • Attention aux belles promesses : si l'on vous avance un rendement élevé, méfiez-vous car il n'existe pas de rendement élevé sans risque élevé. Le retour sur investissement dépend des facteurs précédemment expliqués tels que le cadre de vie, le prix payé et les prestations offertes.
  • L'achat à crédit : à l'heure où les taux des prêts sont à moins de 2 %, il est donc intéressant d'avoir recours à l'emprunt. Les intérêts seront déduits des loyers qui seront défiscalisés, soit l'endettement que vous aurez permettra d'effacer les revenus des loyers. Or en payant cash, vos revenus seront soumis à l'impôt sur le revenu au taux marginal du propriétaire.

Pour conclure, investir dans une résidence étudiante c'est bénéficier d'avantages fiscaux et d'un rendement attractif.

Pour maximiser vos chances de réussir votre investissement, le plus important est de connaître et d'avoir étudié tous les points clé de l'investissement en résidence étudiante, mais surtout de bien choisir son emplacement pour une meilleure valorisation de son bien. Pour cela, voici quelques villes où investir en 2020, pour augmenter la rentabilité de votre logement.

La législation changeant constamment, les informations contenues sur le site www.sphere-immo.com sont données à titre purement informatif et ne peuvent donc être considérées comme des documents faisant juridiquement foi.

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