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Pourquoi investir dans une résidence sénior ?

Les résidences séniors sont des résidences de services qui facilitent et animent le quotidien de personnes âgées. Avec une population vieillissante mais autonome, elles ne cessent de se développer depuis plusieurs années, pour le plus grand bonheur des investisseurs.

Qu'est-ce qu'une résidence sénior ?

Une résidence sénior est un lieu d'hébergement pour personnes âgées non-dépendantes et autonomes (différence avec un Ehpad). Elles sont non médicalisées et proposent de nombreux services comme des bibliothèques, des restaurants, des piscines ou salles de sport. Tous les logements sont indépendants, adaptés (pour une perte progressive d'autonomie), et agencés de façon fonctionnelle. Certains appartements possèdent des jardins privatifs ou petites terrasses pour que les résidents puissent bénéficier d'un accès extérieur.

Du personnel est présent en permanence pour organiser et gérer toutes activités souhaitées par les résidents. Le coût mensuel pour la location d'un studio dans une résidence sénior se situe entre 500 € à 900 €. Les tarifs exercés dépendent de l'emplacement et des services proposés par celle-ci.

Les avantages d'investir dans une résidence sénior

Investir dans une résidence immobilière sénior possède de nombreux avantages.

1 / Une population toujours plus nombreuse

En 2020, la part de personnes âgées en France représente 20,5 %, soit presqu'un quart de notre population. Les personnes séniors sont au nombre de 15 millions, et ce nombre ne va cesser d'augmenter dans les années à venir pour se fixer à 24 millions en 2060. De plus, une majorité de personnes âgées sont indépendantes. Pour les plus de 85 ans ce sont 4 personnes sur 5. Ces personnes peuvent alors bénéficier des services dans des résidences séniors.

2 / Un surplus de demande

Les Français ont une bonne opinion des résidences séniors. 1 personne sur 2 envisage d'y vivre à sa retraite. En 2016, les résidences séniors étaient au nombre de 580, soit environ 45 000 logements. Avec l'ouverture de nouvelles résidences en 2017, l'offre n'a pas pu répondre entièrement à la demande. C'est pourquoi il est intéressant d'investir en résidence sénior, le marché est très attractif et les perspectives de développement restent ouvertes.

3 / Des emplacements de qualité

Les personnes âgées résidants dans ces établissements de services souhaitent pouvoir se déplacer et accéder aux commodités facilement. C'est pourquoi, les résidences séniors sont situées à proximité des commerces, transports, zones urbaines et centre-ville, pour qu'elles puissent conserver leur indépendance et leur autonomie en profitant d'un cadre de vie agréable et confortable sans être isolés.

4 / Une fiscalité attractive

Investir dans une résidence sénior, c'est se constituer une source de revenus complémentaires défiscalisées. En effet, l'investissement est réalisé la plupart du temps sous le statut LMNP (Louer Meublé Non Professionnel), Cette mesure de défiscalisation immobilière vous permet de bénéficier du système de l'ARD (Amortissement Réputé Différé). et d'obtenir des loyers garantis à travers un bail commercial signé avec un gestionnaire-exploitant, nets d'impôts sur une période d'environ 20 à 25 ans. De plus, vous pouvez bénéficier du remboursement de la TVA sur le prix de votre bien immobilier neuf dont vous êtes l'acquéreur.

5 / Un rendement important

La rentabilité d'un investissement en résidence sénior diffère bien évidemment selon la résidence. Cependant, vous pouvez grâce au statut LMNP et au bail commercial, bénéficier d'une rentabilité comprise entre 3,8 et 4,5 % HT. Effectivement, les charges d'entretien de la résidence et d'administration sont à la charge de l'exploitant. A votre charge, vous n'avez que la taxe foncière et les charges de copropriété. Vous investissez donc sur le long terme, sans risque de dépenses imprévues qui pourraient impacter le niveau de rendement. 

6 / Aucune gestion à prévoir

Synonyme de gagne temps. Contrairement à de l'immobilier classique, où la gestion serait à votre charge, investir en résidence sénior, vous permet de vous dédouaner de la partie gestion, que vous déléguerez à un gestionnaire. Celui-ci sera en charge de toute la partie exploitation de la résidence. Aucune contrainte pour vous.

7 / Bail commercial, engagement de sécurité

L'avantage d'une signature de bail commercial est principalement la sécurité du versement des loyers préalablement établis. En effet, le gestionnaire de la résidence a une obligation de résultat, ce qui permet un investissement en toute sécurité, sans risque d'impayé.

Quelle fiscalité pour une résidence sénior ?

Investir en résidence sénior permet de bénéficier d'une réduction des impôts, d'élargir son patrimoine, ainsi que de préparer sa retraite. Il existe deux types de fiscalité pour un investissement en résidence senior : la loi Censi-Bouvard et le statut LMNP.

La loi Censi-Bouvard :

Pour bénéficier de ce statut, il vous faudra acquérir un bien meublé en résidence services (étudiante, séniors, etc...), puis confier la gestion à un unique exploitant. Vous devez également vous engager pour 9 ans minimum.

Ce statut Censi-Bouvard a pour objectif de développer un réseau d'infrastructures de résidences par le biais des investisseurs.

Les avantages sont :

1 / Une perception des loyers sur toute la durée du contrat, soit au minimum 9 ans.

2 / Une récupération de la TVA (20 %) sur l'acquisition de votre bien, six mois après sa livraison.

3 / Une diminution des impôts de 11 %, répartie sur au moins neufs années, avec un une limite de 300 000 €. C'est-à-dire une réduction de 3 666 € par an. Un non-respect de l'engagement entraînera une perte du bénéfice fiscal.


Le dispositif LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) :

Ce dispositif permet de capitaliser tout en bénéficiant d'un revenu complémentaire. Fiscalement, louer un bien immobilier meublé revient à réaliser une activité commerciale dépendant du régime choisi (au réel ou en micro-BIC). Pour bénéficier des avantages fiscaux liés au LMNP, vous devez acheter un bien meublé dans une résidence de service, gérée par un exploitant d'une résidence de services. L’État pour palier à un manque d'infrastructures, favorise la construction de résidences neuves meublées à travers des dispositifs fiscaux comme le LMNP.

Les avantages sont :

1 / Une perception de loyer suite à la réalisation d'un bail commercial.

2 / Une récupération de la TVA sur le montant de votre investissement.

3 / Une déduction des charges d'exploitation des recettes locatives.

4 / Un amortissement du prix des meubles et du bien acquis sur une durée de 30 à 40 ans.

Les pièges à éviter pour investir dans une résidence sénior

Il est vrai qu'aujourd'hui, les résidences de services attirent de plus en plus de monde, en quête d'avantages fiscaux et de rendement. Cependant, il faut se montrer prudent et avoir mûrement réfléchi son projet d'investissement. Faite attention, car de nombreux pièges existent.

Les rendements trop élevés : il est important de se méfier des offres trop alléchantes qui peuvent présenter un rendement surévalué. Le rendement se situe majoritairement entre 3,8 et 4,5 %. Au-delà, vous faite face à un rendement fictif. Dans certains cas, l'exploitant est obligé d'appliquer une réduction du loyer qui peut aller jusqu'à 70 % pour pouvoir redresser les comptes. Il s’agit là d’une véritable catastrophe pour les investisseurs.

 Le risque de vacances locatives : Lorsque l’on se lance dans un investissement immobilier, il convient de se montrer prudent quant au rendement locatif pour éviter les déconvenues. En effet, si le bien acheté, ne trouvait pas preneur, l’investisseur devrait pour autant, continuer de rembourser ses mensualités de crédit à la banque. Mieux vaut être conscient des différents aléas pouvant survenir et les anticiper pour éviter de se voir contraindre de revendre son bien et ainsi, de perdre tous ses avantages fiscaux.

Où investir en résidence sénior 

En France en 2016, les régions qui comptaient le plus de séniors étaient :

L'Ile de France avec une population de 2 363 426 personnes.

La région Auvergne-Rhône-Alpes avec 1 967 963 séniors.

La région Nouvelle-Aquitaine avec 1 743 916 séniors.


Celles qui en comptabilisaient le moins étaient :

La Corse avec 94 136 seniors.

Le Centre-Val-de-Loire avec 717 866 seniors.

La Bourgogne-Franche-Comté avec 798 863 seniors.


Cependant, les régions en France où la demande est la plus importante pour les résidence séniors sont :

L'Ile de France avec 18.8 % des demandes françaises.

La région Provence-Alpes-Côte d'Azur avec 15.2 %.

La région Occitanie avec 13.9 %.


Aujourd'hui, les régions où les résidences séniors sont massivement implantées sont :

L'Ile de France avec 84 résidences services seniors.

L'Occitanie avec 83 résidences services seniors.

La Nouvelle-Aquitaine avec 79 résidences services seniors.


Si vous êtes sur le point d’acheter un bien dans une résidence service seniors, vous devez étudier attentivement et scrupuleusement le marché et choisir les localisations adéquates pour réaliser le meilleur investissement possible. Portez une attention toute particulière aux régions en France où le nombre de séniors est le plus élevé, et où la demande est plus forte que le nombre d'établissements proposés à l'offre. On peut ainsi citer les régions Ile de France, Occitanie et Nouvelle-Aquitaine très recherchées par leur cadre de vie agréable. Le cœur de la capitale attire de par la multitude d'activités destinées aux séniors et l'ensemble de ses commerces nécessaires à la vie quotidienne des personnes âgées. Le bord de mer et la forêt, offrent quant à eux, une retraite paisible.

Il serait de ce fait judicieux, pour les futurs investisseurs, d'étudier et privilégier ces localisations pour investir de la manière la plus rentable possible.

Si vous êtes intéressés par l'investissement en résidence séniors, découvrez notre sélection de programmes en résidences séniors, sur Sphere Immo.

La législation changeant constamment, les informations contenues sur le site www.sphere-immo.com sont données à titre purement informatif et ne peuvent donc être considérées comme des documents faisant juridiquement foi.

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