Comment bien calculer le budget de son achat immobilier ?

Vous avez en tête de vous lancer dans l’achat d’un appartement ou d’une maison pour devenir propriétaire ou pour investir dans le locatif ? Excellente décision ! Pour entreprendre, dans les meilleures conditions votre projet immobilier, vous devez établir un bilan de votre situation financière et déterminer votre budget prévisionnel. Voici quelques conseils.

Étudiez le marché

Si vous n’êtes pas un expert de l’immobilier, rien ne vous empêche de réaliser une étude rapide du marché local pour comparer les biens à la vente. Pour cela, renseignez-vous simplement sur les prix de l’immobilier à la vente dans le quartier visé sur des biens similaires. Vous pouvez également effectuer quelques visites de logements à vendre ou à louer, dans le même secteur et poser vos questions aux agences immobilières pour vous faire une idée plus précise.

Constituez votre apport personnel

Même s’il n’est pas obligatoire, avoir un apport personnel à présenter à la banque lors de sa demande de financement pour un crédit immobilier, est plutôt bien vu et conseillé pour éviter les refus de prêts et obtenir de bonnes conditions lors des négociations (taux d’intérêt, assurance emprunteur, frais de dossier…). Celui-ci peut être constitué au fil du temps à travers de l’épargne, des prêts familiaux, des donations …

L’apport personnel injecté dans un projet immobilier, assoit votre crédibilité et votre capacité à tenir vos comptes. C’est un atout non-négligeable dans l’obtention d’un financement.

Pour constituer un poids important dans votre dossier de demande de prêt, vous devez présenter environ 10 % du montant global de votre projet immobilier. En général, les apports personnels servent à régler les frais d’acquisition, les frais de dossier ou encore les honoraires d’agence.

Bon à savoir : Certains prêts aidés, comme les différentes aides à la primo-accession tels le prêt-à-taux-zéro (PTZ) ou encore le plan d’épargne logement (PEL) sont considérés de la même manière qu’un apport personnel par les banques.

Intégrez les frais d’acquisition à votre projet immobilier

Eh oui, quand on achète un logement, un parking ou même un terrain, on est tenu de régler les frais de notaire. Votre notaire intervient plusieurs fois lors d’un achat immobilier et s’occupe de recueillir l’ensemble des documents nécessaires à la vente d’un bien immobilier.

Si les frais collectés sont souvent appelés, à tort, « frais de notaire », il faut savoir qu’en réalité, ceux-ci sont surtout composés de taxes récupérées pour l’État (droits d’enregistrement, la TVA, la sécurité immobilière et les débours). Les émoluments (la rémunération du notaire), ne représentent au final qu’une infime partie de ce que doit régler l’acheteur.

Bon à savoir : Saviez-vous que dans le neuf les frais de notaire sont considérablement réduits par rapport à l’ancien ? S’ils représentent de 7 à 8 % du prix de vente d’un bien dans l’ancien, ils ne sont qu’à 2 à 3 % pour l’achat d’un bien dans le neuf.

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Évaluez votre capacité d’emprunt et d’achat

Lorsque vous interrogez votre banque pour obtenir un prêt immobilier, celle-ci va automatiquement calculer votre taux d’endettement selon les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Ce dernier doit être inférieur à 33 % et la durée de votre crédit de moins de 25 ans. En effet, vos remboursements de prêts ne doivent pas vous mettre dans une situation compliquée et vous empêcher de régler l’ensemble de vos charges de vie courante.

Pour éviter de se lancer dans un projet immobilier trop élevé, vous devez connaître votre capacité d’emprunt. Il s’agit d’une étape importante vous permettant d’aborder sereinement l’achat d’un logement ou de tout autre bien et de pouvoir vous positionner dessus en toute connaissance de cause.

Qu’il s’agisse d’un projet d’acquisition de résidence principale ou d’un investissement immobilier locatif, vous devez évaluer le plafond maximal de votre futur achat immobilier avant de déposer une demande de prêt.

Capacité d’emprunt = apport personnel + crédit immobilier maximum - frais d’acquisition

Bon à savoir : plus vous allongez la durée de votre crédit immobilier, plus vous augmentez votre capacité d’emprunt. Toutefois, sachez que vous augmentez également les taux d’intérêts, donc le montant global de votre financement bancaire.

N’hésitez pas également, à faire vos calculs à l’aide de notre simulateur de capacité d’emprunt .

Calculez le remboursement de vos mensualités

Pour vous aider à définir précisément le budget nécessaire à la réalisation de votre projet immobilier, n’hésitez pas à utiliser notre simulateur de prêt immobilier. Celui-ci vous aidera à connaître montant exact de votre crédit et vos remboursements mensuels, en tenant compte du coût global (assurance emprunteur, taux d’intérêt, frais de dossier…). Il ne s’agit pas de savoir le montant maximum que vous avez le droit d’emprunter, mais la somme à rembourser chaque mois à la banque.

Anticipez vos futures dépenses

Lorsque l’on achète un appartement ou une maison, il y a généralement quelques travaux à réaliser et donc des dépenses à venir.

En outre, le coût total d’acquisition de votre bien immobilier comporte d’autres frais que le prix de vente de départ et au moment où vous souscrivez à votre crédit immobilier, il vous faudra régler les différents frais de garantie. De plus, le jour de la signature de l’acte authentique de vente, vous devrez vous acquitter des frais d’acquisition chez le notaire, auxquels s’ajouteront encore d’autres dépenses liées au déménagement de votre mobilier et à l’aménagement de votre nouveau logement, aux éventuels travaux s’il s’agit d’un bien ancien…

N’oubliez pas aussi d’autres dépenses comme les charges liées à la copropriété ou encore les différentes taxes inhérentes comme la taxe foncière et la taxe d’habitation.

Retrouvez ci-dessous quelques dépenses à prendre en considération dans votre enveloppe budgétaire pour anticiper le budget réel de votre investissement immobilier :

• Les frais de notaire ;
• Les frais d’agence (s’il y en a) ;
• Les mensualités de crédit à rembourser (intérêts, assurance emprunteur, frais de caution ou d’hypothèque inclus) ;
• Vos charges actuelles (loyer, factures, impôts…) ;
• Le déménagement et les travaux d’installation, frais de décoration… ;

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