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Les bonnes questions à se poser avant d’acheter pour louer

Si vous désirez investir dans l’immobilier locatif pour louer votre bien, les offres sont nombreuses. Mais avant de vous lancer dans un tel projet, il convient de vous poser les bonnes questions.

Pour investir durablement dans la pierre

Si vous possédez un capital et que vous voulez le placer intelligemment, choisissez l’immobilier pour louer. Pour une rentabilité optimale, choisissez d’investir dans un bien en adéquation avec votre budget. Le but n’est pas de vous endettez, mais de tirer profit de cet investissement. 
Pour vous aider dans votre projet d’investissement locatif, certains de nos programmes immobiliers neufs offrent les frais de notaire ! N’hésitez pas à parcourir notre site pour découvrir les différentes offres commerciales. 

Pour transmettre un patrimoine à mes ayants droits

Acheter un logement pour le louer est une excellente idée pour se créer un patrimoine à transmettre à ses ayants droits. Attention néanmoins aux droits de succession et de donation. Ils varient selon le montant de la transmission et selon le degré de parenté.  

Exemple :
un enfant hérite de 170 000€ de l’un de ses parents. Il bénéficie d’un abattement de 100 000€ sur lequel il n’est pas taxé. Sur les 70 000€ restants, il sera taxé selon le barème de la façon suivante : 

- sur la première tranche de 8.072 €, la taxation est de 5 %, soit : 403,60 € ; 

- sur la deuxième tranche de 4.037 €, la taxation est de 10 %, soit 403,70 € ; 

- sur la troisième tranche de 3.823 €, la taxation est de 15 %, soit 573,45 € ; 

- sur la quatrième tranche de 54.068 €, la taxation est de 20 % soit 10.813,60 €. 

Le montant total des droits à régler s'élève donc à la somme de 12.194,35 €. (source : pap.fr


Pour loger ses enfants pendant leurs études

Si vous décidez d’acheter un logement étudiant parmi un programme immobilier neuf comme un studio dans une résidence étudiante, sachez qu’il sera confié au gestionnaire de la résidence. Vous n’aurez donc aucun pouvoir sur le choix du locataire. Vous aurez également l’obligation de louer ce logement pendant une durée de 9 ans, si l’achat du logement neuf s’est fait sous la loi Censi-Bouvard. Ces contraintes rendent donc difficiles les chances de faire sortir le logement de la location gérée par la résidence pour le louer à ses enfants. 

Si vous souhaitez plus de liberté, vous pourrez acheter un logement neuf hors résidence étudiante pour avoir la main sur le choix du locataire. Dans le cadre d’une location meublée non professionnelle, le bail peut avoir une durée de 9 mois. Vous pouvez également choisir d’investir dans un bien éligible au régime Pinel et le louer à votre enfant. 


Pour améliorer sa retraite

Si vous souhaitez acheter pour louer dans le but d’améliorer votre retraite, ne perdez pas de temps ! Vous allez, en effet, acheter un bien et le louer afin que ces loyers couvrent une partie ou la totalité des mensualités du prêt immobilier. Pour que l’opération soit un succès, il faut que l’emprunt soit entièrement remboursé au moment de votre départ à la retraite.  

Acheter pour louer : aurais-je le temps de gérer la location ?
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Si vous souhaitez vous occuper de votre bien de A à Z, il en va de votre responsabilité, une fois le logement acheté, de rechercher les locataires, les sélectionner, établir le contrat et ensuite, percevoir les loyers. 

Si vous décidez d’acheter et de louer un logement neuf et nu, le dispositif Pinel vous offrira une réduction d’impôt importante si vous mettez le bien en location pendant 6, 9 ou 12 ans. À savoir que le logement à louer, doit se trouver dans une zone éligible Pinel et respecter le plafond des loyers instauré par la loi. 

Sachez également que pour vous protéger des loyers impayés, vous pouvez faire appel à la Garantie Visale d’Action Logement et à l’assurance loyers impayés. 

Si au contraire, vous préférez confier la gestion de votre bien à louer à un professionnel, Sphère Gestion vous propose ses services complets et sur-mesure pour profiter pleinement des loyers touchés, sans les inconvénients de la gestion locative ! 

Une autre solution pour plus de tranquillité, investir dans une location meublée. Plusieurs résidences de services proposent aux investisseurs d’acheter un logement neuf meublé pour ensuite le louer via un exploitant. Le gestionnaire de la résidence s’occupe lui-même de la gestion locative et vous reverse mensuellement le loyer, que le bien soit loué ou non. Plusieurs options s’offrent à vous dans cette formule : les résidences étudiantes, les résidences seniors, les résidences de tourisme, les résidences d’affaires ou encore les EHPAD.  

Acheter pour louer : comment financer mon investissement locatif ?

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La première chose à faire avant de vous lancer dans votre investissement locatif est de déterminer votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire la somme que vous pouvez emprunter pour financer votre projet immobilier. 

Celle-ci se calcule selon plusieurs critères : 

⁃ Vos revenus salariés

⁃ Les revenus de vos co-emprunteurs 

⁃ Vos autres revenus mensuels (primes, pensions, loyers perçus…) 

⁃ Le type de logement dans lequel vous souhaitez investir (neuf ou ancien) 

⁃ Vos charges 

⁃ Votre loyer ou votre crédit bancaire 

⁃ Le montant de votre éventuel apport personnel 

 ⁃ La durée envisagée de votre crédit 

⁃ Le taux d’intérêt 

 ⁃ Le niveau de vos futures mensualités  

Sachez que pour toutes les banques, la totalité de vos mensualités, tous crédits confondus, ne doit pas dépasser 27% de vos revenus imposables nets pour être certain d’obtenir votre prêt pour financer le bien que vous souhaitez ensuite louer. 

Vous pouvez également simuler votre crédit immobilier, en attendant de rencontrer un banquier ou un courtier spécialisé, à l’aide de notre calculatrice

Si vous avez déjà des crédits en cours, les banques risquent d’être un peu plus réticentes. Renseignez-vous sur celles qui appliquent le « principe du lissage ou du palier », c’est-à-dire aménager les mensualités de votre nouveau prêt immobilier en fonction des mensualités de vos autres prêts, pour que votre endettement total soit toujours constant. 

Si, dans le meilleur des cas, vous possédez déjà le capital nécessaire, soit vous décidez d’acheter un bien dans votre budget, ou vous pouvez recourir à un prêt in fine. Ce prêt a été crée pour optimiser les réductions fiscales pour les personnes souhaitant réaliser un investissement locatif. Contrairement au prêt amortissable, avec le prêt in fine, pendant toute la durée du crédit, vous ne remboursez que les intérêts. La somme empruntée reste donc inchangée jusqu’à la fin du crédit et, à l’échéance, vous le remboursez en une seule fois. 

Acheter pour louer : dispositif Pinel ou statut LMNP ?

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Ces deux dispositifs bénéficient tous deux d’avantages bien différents. Il n’est donc pas question ici d’opposer les deux mais de vous permettre de choisir le dispositif se rapprochant le plus de vos envies en termes d’investissement locatif.


1- Choisir la localisation du bien

PINEL : le logement neuf dans lequel vous souhaitez investir devra se trouver dans une zone géographique éligible au dispositif Pinel. Ces zones se caractérisent par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement. Ces zones sont donc dites « tendues ». 

LMNP :  partout en France, dans n’importe quelle ville.  

2- Comment gérer son bien

PINEL : le logement, qui devra obligatoirement être neuf (ou réhabilité) et vide, peut être géré par vous-même ou par un expert de la gestion locative.

LMNP : dans le cas d’une location meublée dans une résidence de services, le logement, qui sera obligatoirement meublé, sera entièrement géré par le gestionnaire de la résidence.  

3- L’engagement de location


PINEL : le taux de défiscalisation dépend de la durée de la location ; 6, 9 ou 12 ans.

LMNP : dans le cadre d’un investissement locatif dans une résidence de services, sous le régime Censi-Bouvard, le bail avec l’exploitant aura une durée de 9 ans minimum.

4- Le remboursement de la tva

 
PINEL : TVA non remboursée. 

LMNP : vous pourrez récupérer la TVA comprise dans le prix d’achat de votre bien immobilier.   

5- Le rendement locatif

 

PINEL : vous pouvez espérer un rendement brut entre 3 et 4% en moyenne. 

LMNP : le rendement moyen d’une location meublée en résidence de services est entre 3,5 et 4,5%. 

6- La réduction fiscale

 

PINEL : la réduction d’impôts varie selon la durée de location du bien. Louer votre logement neuf pendant 6 ans vous offrira une réduction fiscale de 12%, le loueur 9 ans vous offrira une réduction de 18% et si vous décidez de le louer 12 ans, c’est une réduction d’impôts de 21% qui s’offre à vous. 

LMNP : vous ne pourrez bénéficier que d’une réduction fiscales de 11% du prix HT de votre investissement et à la seule condition d’avoir choisi le régime Censi-Bouvard. Sans cette loi, le statut LMNP vous permet tout de même de déduire vos amortissements pour profiter ainsi de revenus locatifs défiscalisés. 

7- Le régime fiscal

 
PINEL : les revenus locatifs apparaîtront dans les revenus fonciers. 

LMNP : les revenus locatifs seront dans la catégorie « Bénéfices Industriels et Commerciaux » (BIC). Mais l’un comme l’autre, ils vous permettront de défiscaliser tout en vous constituant un patrimoine et des revenus complémentaires.

Acheter pour loueur : peut-on louer en meublé avec la loi Pinel ?

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Malheureusement, NON ! Le dispositif Pinel ne permet pas de louer un appartement ou une maison en meublée. En effet, la loi Pinel a été mise en place pour que les logements neufs soient loués à des personnes en tant que logements principaux et en location nue. 

Si vous tentez de passer outre la loi, le fisc est en droit de vous réclamer une restitution des avantages fiscaux perçus. 

 Vous pouvez néanmoins cumuler les deux dispositifs sur deux bien différents. Pour éviter de revendre à perte, vous pouvez aussi investir avec le dispositif Pinel et bénéficier de ce régime fiscal tout au long de la mise en location, puis ensuite transformer le logement en location meublée afin de réduire le revenu imposable. 

Pour en savoir davantage sur l’investissement locatif pour bien louer derrière, nous vous invitons à consulter nos guides. 

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La législation changeant constamment, les informations contenues sur le site www.sphere-immo.com sont données à titre purement informatif et ne peuvent donc être considérées comme des documents faisant juridiquement foi.

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