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Comment calculer sa capacité d’emprunt ? Nos conseils 

 Lorsque l’on se lance dans un projet immobilier, qu’il soit pour y habiter ou pour faire de la location, la majeure partie des acquéreurs consultent une banque ou un courtier immobilier pour emprunter le montant nécessaire à leur acquisition immobilière. Cependant, avant de se voir accorder un prêt, les établissements bancaires établissent une évaluation aussi précise que possible de vos comptes et revenus. Afin d’estimer au plus juste, votre capacité d'emprunt, et donc de remboursement des prêts, elles tiennent tout d'abord à calculer votre taux d’endettement pour vous proposer une somme mensuelle et une durée de remboursement qui soit en cohérence avec votre situation. Nos explications.

Préparer son entretien en amont : connaître son taux d’endettement

Vous envisagez de demander prochainement un prêt à votre banque ou de passer par un courtier pour lancer votre projet immobilier ? Veillez à bien préparer vos entretiens pour mettre toutes les chances de votre côté. Pour cela, il est indispensable d'évaluer correctement votre capacité d'endettement. Sachez tout d'abord qu'elle s'appuie sur un mode de calcul du taux d'endettement du foyer qui ne doit jamais excéder 33 %. Au dessus, le risque est trop important pour l’établissement bancaire de voir son client dans l’impossibilité de rembourser son emprunt. C’est pourquoi, on voit régulièrement certaines banques, refuser les dossiers de prêts de leurs clients, possédant un taux d’endettement supérieur à 27 %. Il est également important de savoir, qu’une banque risque des sanctions pénales dans le cas où elle prête sciemment de l’argent, à un emprunteur ne présentant pas les capacités de remboursement nécessaires.


Pour estimer votre capacité d'endettement, il est de ce fait fondamental de calculer votre revenu mensuel moyen. Pour ce faire, vous devez lister toutes vos ressources régulières, afin de trouver le total mensuel. Parmi vos revenus, bien évidemment vous additionnerez les revenus liés au travail comme les salaires, les honoraires, les traitements mais également les pensions de retraite, pension alimentaires, les allocations familiales… N’hésitez pas à englober les loyers que vous percevez, si vous êtes propriétaire d’un ou de plusieurs biens.


Lorsque vous aurez ainsi calculer l’ensemble de vos rentrées d’argent, vous recueillerez donc votre revenu mensuel moyen. À noter : il est toutefois conseillé de ne pas inclure dans son calcul les ressources ponctuelles, car si ces rentrées exceptionnelles venaient à cesser, vous vous retrouveriez dans l’impossibilité de rembourser vos mensualités de crédit immobilier.

Vous souhaitez savoir si votre projet est finançable ? Pour déterminer votre capacité d’endettement, nous vous recommandons d’utiliser calculateur de taux d’endettement en ligne

Lister l’ensemble de ses charges pour établir son plan de financement

Dans notre simulateur ci-dessus, vous verrez qu’il vous sera demander de lister l'ensemble de vos revenus mais aussi de vos charges. Ici encore, nous vous conseillons d’inclure le maximum d’éléments pour obtenir un calcul au plus juste. Et si vous souhaitez avoir une meilleur visibilité sur vos charges régulières et donc votre capacité de remboursement, nous ne saurions trop vous recommander que de les mensualiser. En terme de dépenses, anticiper pour les périodes exceptionnelles comme les vacances ou les cadeaux lors des fêtes de fin d'année et économisez sur un livret d’épargne de précaution par exemple, en prévision de ces futures dépenses à venir.

Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier il est indispensable de faire le point sur sa capacité d’emprunt et d’évaluer sa capacité d'endettement au plus juste, et donc de prendre en compte toutes les charges imputant votre budget : charges courantes, loyers, crédits immobiliers, factures énergétiques, facture de téléphonie et d’Internet, frais de scolarité, cantine, frais de garderie, crédit voiture, essence, courses alimentaires…

Connaitre sa capacité d’emprunt pour investir dans l’immobilier

Capacité d’endettement + Apport personnel + Financements aidés – Frais de Notaire 

La capacité d’emprunt est déterminée par les critères suivants :

- Sa capacité d’endettement, qui est en France de maximum 33 % de ses revenus 

- Son montant d’apport personnel dans son projet  

- Le type de prêt que l’on souhaite: à taux fixe ou à taux révisable 

- Le montant des mensualités à rembourser à la banque chaque mois 

- La durée d’engagement du prêt immobilier

- L’âge lors de la souscription de l’emprunt bancaire 

Pour savoir, combien puis-je emprunter pour mon prêt immobilier, utilisez notre  outil de simulation de prêt immobilier pour calculer votre capacité d’emprunt.

Une fois votre calcul fait, vous pourrez alors commencer à contacter plusieurs organismes prêteurs pour comparer les offres de crédits proposées et intégrer l’ensemble des coûts (crédit, taux d’intérêts, frais de dossier, assurances, frais de notaire…) pour négocier en toute connaissance de cause.

Et pour vous aider dans vos estimations et vos démarches, vous pouvez  faire appel à un professionnel de l’investissement immobilier.


La législation changeant constamment, les informations contenues sur le site www.sphere-immo.com sont données à titre purement informatif et ne peuvent donc être considérées comme des documents faisant juridiquement foi.

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