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Propriétaires : comment rédiger un contrat de bail d'habitation pour la location de votre logement ?

Avant l’entrée de votre locataire dans votre appartement ou dans votre maison, vous devez établir un contrat de location fixant l’ensemble des termes et des conditions de la mise en location de votre bien. Alors, quelles mentions doivent nécessairement figurer sur le contrat de location  et quelles sont les clauses obligatoires et celles qui sont interdites ? Petit point sur la rédaction de baux d’habitation avec Sphère Immo.

Quelles sont les différents types de contrat de location ?

Le contrat de location énumère les droits et les obligations du propriétaire bailleur et du locataire. Si l’habitation louée sert de résidence principale au locataire, le bail conclu doit respecter un certain nombre de règles, comprenant des mentions et des informations obligatoires.

État des lieux, contrat de location… si de nombreux documents sont nécessaires pour louer un bien, les critères diffèrent en fonction du type de location : si le logement loué est vide ou si le logement est meublé.

Quelle est la durée minimum d’un bail de location ?

Pour un logement vide

La durée du bail qui va s’appliquer à votre locataire pour la location un logement vide est de 3 ans minimum pour les personnes physiques. À la fin du bail, si Les deux parties ne donnent pas congé, le bail est renouvelé automatiquement pour la même durée.

Toutefois, le propriétaire peut demander à signer pour des raisons professionnelles ou familiales. Celles-ci devront être notées dans le bail et aussi précises que possible :


- Retour en France d’un propriétaire bailleur expatrié ; 

- Départ à la retraite justifiant la reprise d’une résidence ; 

- Poursuite des études d’un enfant à partir d’une date donnée ; 

- Mariage prévu d’un enfant du propriétaire qui vivra dans le logement loué après le mariage ; 

- Perspective d’un divorce ; Mutation du bailleur outre-mer ou à l’étranger ; 

- Attente d’une mutation professionnelle planifiée ; 

- Nécessité de loger un membre de la famille ; 

- Perspective d’une adoption exigeant un logement plus grand…
 

Le bailleur doit prévenir le locataire 2 mois à l’avance, par lettre recommandée, lors de la réalisation de l’événement mettant fin prématurément au contrat de location. 

Bon à savoir : à contrario, si la loi mentionne une durée limitée, rien ne vous empêche de convenir avec votre locataire, d’une durée supérieure.

Pour un logement meublé

La durée du bail qui va s’appliquer à votre locataire pour la location un logement meublé est de 1 an ou de 9 mois (s’il s’agit d’un étudiant).

Au bout de 1 an, le renouvellement est tacite et se fait automatiquement pour la même durée, si les parties ne se donnent pas congé.

Dans le cas d’un bail de 9 mois, le bail prend fin sans que les deux parties ne soient obligées de donner congé, et un nouveau bail doit être rédigé si celles-ci souhaitent poursuivre la location.

Attention : Seules les clauses suivantes et prévues par la loi, peuvent permettre la  résiliation du contrat de location : non-paiement des loyers et des charges, absence de dépôt de garantie par le locataire, non-souscription d’une assurance habitation, ou usage inapproprié du logement entraînant des troubles du voisinage constatés par la justice.

Quel est le montant du dépôt de garantie ?

Le montant de la caution dépend également du type de logement. S’il est loué vide ou meublé. Le dépôt de garantie est d’un logement vide (non meublée) est plafonné à 1 mois hors charges tandis que celui d’un logement meublé est plafonné à 2 mois de loyer hors charges.

Quelles sont les clauses obligatoires dans un contrat de location ?

Le contrat de location doit être établi par écrit et respecter une certaine structure et être conforme aux dispositions légales en vigueur.

Voici les informations que doit contenir un bail:

- Les coordonnées du bailleur et de son mandataire (agence immobilière chargée de la gestion du bien) ; 

- La date de prise d'effet du bail ; 

- La durée du bail ; 

- Le montant du dépôt de garantie ; 

- La consistance et la destination du logement (localisation, monopropriété ou copropriété, année de construction, nombre de pièces principales, mode de chauffage, production d’eau chaude sanitaire) ; 

- La surface habitable du logement ; 

- Les parties communes, équipements et accessoires de l’immeuble dont le locataire a la jouissance ; 

- La nature et le montant des travaux effectués depuis le dernier contrat de location ; 

- Les informations concernant le loyer (montant, modalités de paiement, loyer de référence). 

>>Téléchargez un contrat de location type

Combien d’exemplaires de contrat de location faut-il ?

Vous devez uniquement prévoir 1 exemplaire original du contrat de bail pour chacune des parties impliquées dans la location du logement, c’est-à-dire le propriétaire bailleur, le locataire et, éventuellement, la personne se porte caution pour ce dernier.

Quels sont les documents à annexer au bail d’habitation ?

En plus du contrat de location, le propriétaire doit remettre 1 exemplaire de chacun des documents suivants au locataire lors de la signature du bail, et en conserver un double pour lui :

- Une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ; 

- Un dossier de diagnostic technique : diagnostic d’électricité et de gaz, de performance énergétique, constat de risques d’exposition au plomb (pour les immeubles construits avant 1949), un état des risques naturels, miniers et technologiques et diagnostic amiante ; 

- Un état des lieux ; 

- Un extrait du règlement de copropriété (le cas échant) ;

Si vous ne souhaitez pas vous occuper vous-même de vos locataires par manque de temps ou d’envie, sachez que vous pouvez toujours déléguer la gestion locative auprès d’un professionnel qualifié. Si passer par un gestionnaire a un coût, cette solution reste néanmoins idéale pour être certain de bien gérer vos locataires et les appels de loyers sans aucune contrainte.

Pour aller plus loin :

Quelles sont les assurances indispensables pour un propriétaire bailleur ?

Comment aménager et équiper son appartement destiné à la location meublée ?

Les bonnes pratiques pour réussir la location de son bien

La législation changeant constamment, les informations contenues sur le site www.sphere-immo.com sont données à titre purement informatif et ne peuvent donc être considérées comme des documents faisant juridiquement foi.

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