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La valeur locative d’un bien, également appelée « revenu cadastral », est la valeur de votre habitation définie par l’administration fiscale. Elle correspond au loyer annuel potentiel que générerait votre bien qu’il était loué. Ce dernier, permet au fisc de calculer le montant de vos impôts locaux. Déterminée pour l’ensemble des logements, qu’ils soient nus ou meublés, occupés ou loués, la valeur locative cadastrale est aussi utile pour évaluer l’intérêt d’un achat immobilier dans le cadre d’un projet d’investissement locatif par exemple.

La valeur locative, qu’est-ce que c’est ?

Tout d’abord, la valeur locative d’un logement correspond au loyer théorique que vous pouvez attendre de votre bien immobilier. Celle-ci est déterminée selon le type de bien (immobilier ancien, immobilier neuf standing...), sa localisation et son état global. Mais attention, il ne s'agit que d'une projection de loyer brut. La valeur locative ne tient donc pas compte des charges qui viennent se greffer au bien.

Quand on est propriétaire, il est nécessaire de déterminer la valeur locative de son bien, que vous choisissiez de l’occuper ou bien de le mettre à la location. L’administration fiscale, détermine en effet, l’indice sur lequel chaque contribuable sera imposé au niveau de sa taxe foncière, tout comme la taxe d’habitation qui est elle aussi déterminée par la valeur locative de votre logement. La valeur locative est l'indice sur lequel se basera l’administration fiscale pour calculer le montant des impôts locaux. Ainsi, plus sa valeur est éminente, plus les impôts seront importants.

Quel est l’intérêt de déterminer la valeur locative ?

Estimer la valeur locative d'un bien peut également aider le propriétaire pour définir le loyer qu'il exigera de ses potentiels locataires. De telles manières, pour anticiper la pérennisation de son investissement immobilier, sur la base de cet indice, il peut calculer le montant de ses impôts et connaître le montant obligatoire à facturer. Ainsi, la valeur locative d’un bien est le point principal de tout projet d'investissement immobilier locatif. Elle joue un rôle déterminant pour une grande partie du rendement locatif de vos projets immobiliers et rentre aussi en compte lors de l’étude de votre dossier de prêt bancaire. Nous vous proposons un service en ligne pour calculer simplement votre plan de financement. La banque évaluera ainsi la viabilité de votre projet locatif. Elle appliquera par prudence une décote de 30 % sur la valeur locative de votre bien.

Demandons-nous maintenant quelles sont les conditions qui déterminent le calcul de la valeur locative de son logement et quels sont les différents paramètres ?

Comment déterminer la valeur locative d’un logement ?

Alors comment peut-on estimer la valeur locative d'un bien immobilier avec précision ? Pour que la valeur locative de votre bien soit recevable, son estimation doit être réalisée par deux agences immobilières locales différentes. Vous devez en effet faire appel à des agences, car les indices de référence diffèrent d’une commune à l’autre. Il faut savoir qu’il existe une importante flexibilité dans la fixation de l'indice de référence en fonction des communes et que le calcul de cet indice reste parfois assez flou. Sachez néanmoins que la surface exacte du logement est déterminante dans ce calcul, car c'est elle qui sera multipliée au fameux taux spécifique local afin de déterminer la valeur locative de votre logement.

Toutefois, d’autres critères viennent nuancer cette surface. Tout d’abord, la catégorie dans laquelle s’inscrit votre logement est importante. On en recense 8 catégories existantes allant du logement de très haut standing au bien vétuste. À cela s'additionnent d'autres variables, comme le nombre de pièces dans le logement. D’autre paramètres assez subjectifs, viennent se greffer au calcul comme la surface des éventuelles dépendances, la présence d’un ascenseur, les équipements apportant du confort (eau courante, gaz, électricité, tout à l’égout, système de chauffage central…), l’entretien de l’ensemble, l'environnement global, une localisation caractéristique ou bien encore la présence de certains aménagements.

Les valeurs locatives, peuvent-elles évoluer ?

Oui, en effet, la valeur locative d’un bien est évolutive. Déjà, chaque année, l’État applique une réévaluation équivalent au taux d’inflation de l’année passée. De plus, la valeur locative peut évoluer dans le temps et être soumise à des révisions, c’est pourquoi il est important de comprendre qu’elle peut se transformer en fonction des modifications apportées par le propriétaire du bien et être réévaluée par l'administration fiscale. Ainsi, la construction de nouveaux bâtiments sur un terrain ou des modifications de volume ou des travaux réalisés peuvent considérablement changer la donne. Également, un changement d’affectation comme la transformation d’un local commercial en habitation apportent une valeur locative différente. Que les changements apportent ou non des avantages aux occupants, ils pourront pousser l’administration fiscale à réévaluer la valeur locative du bien.

Peut-on contester la valeur locative cadastrale ?

Bien sûr ! Vous pouvez demander à l’administration fiscale de consulter la fiche dévaluation locative cadastrale et les différents documents cadastraux. Vous avez ainsi la possibilité de contester la catégorie dans laquelle est classée votre bien et d’apporter la preuve tangible de l’erreur commise dans le calcul de la surface ou portant sur d’autres critères. Attention, vous ne pouvez toutefois pas contester le tarif au M2 noté, celui-ci étant définitif.

Puis-je calculer moi-même la valeur locative de mon bien immobilier ?

Même si votre estimation personnelle ne pourra pas être prise en compte dans le cadre d’une demande de financement bancaire, vous pouvez vous faire votre propre idée de la valeur locative de votre bien pour vous donner une première indication de marché.

Pour cela, vous pouvez vous renseigner auprès de l’ ADIL (Agence Départementale d’Information pour le Logement). Vous pouvez aussi comparer les biens de même type et les loyers pratiqués sur les sites d’annonces. Et pour trouver le loyer médian par commune, l’observatoire CLAMEUR pourra également vous être d’une grande utilité.

En cas de construction d’un logement neuf, la valeur locative est définie selon la surface du logement, ses caractéristiques et ses éventuelles dépendances.

Vous trouverez à votre disposition, sur notre site, différents simulateurs immobiliers pour effectuer vous-même vos estimations. Nous vous invitons à les utiliser : eux-ci sont gratuits et faciles à utiliser. Pour affiner votre estimation ou pour obtenir davantage d’informations sur vos projets immobiliers et pour être accompagnés efficacement, nous sommes à votre écoute sur un simple appel ou par formulaire de contact. Vous pouvez prendre rendez-vous avec l’un de nos experts en immobilier.

La législation changeant constamment, les informations contenues sur le site www.sphere-immo.com sont données à titre purement informatif et ne peuvent donc être considérées comme des documents faisant juridiquement foi.

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