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L’immobilier vous captive ? Vous avez envie de vous lancer dans une stratégie de placement pour capitaliser ? Vous avez raison ! L’investissement locatif reste l’un des placements préférés des français et nombreux sont ceux qui profitent de la baisse des taux d’intérêt pour se lancer.

Si vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier, obtenir une rente à terme pour anticiper une diminution de vos revenus lors de la retraite ou encore assurer l’avenir de votre famille, l’immobilier locatif s’avère être un choix idéal.

Comme tout projet qui vous engage, un investissement immobilier demande en amont préparation et réflexion. Retrouvez les étapes à suivre pour réussir votre investissement locatif.

1re étape : définir ses objectifs

La première question que vous devez vous poser est l’objectif de votre projet d’investissement immobilier. Il s’agit ici d’une étape essentielle, sur laquelle reposera l’ensemble de votre stratégie.

Souhaitez-vous vous constituer un patrimoine immobilier pour financer les études de vos enfants ou pour pallier à une perte de revenus lors de votre retraite ? Votre priorité, est-elle de réduire votre imposition ou encore de loger un membre de votre famille ? Vous souhaitez obtenir une plus-value lors de la revente ? Vous aimeriez louer un logement dans un premier temps, mais aussi l’habiter par la suite ?

Les raisons peuvent être multiples et il existe autant d’objectifs que de situations de vie différentes. Selon l’objectif que vous vous fixez, vos attentes ne seront pas les mêmes en terme de typologie de bien et d’emplacement.

Établissez vos critères par ordre de priorité.

2e étape : faire un point sur ses moyens financiers

Investir dans la pierre, oui, mais à quel prix ? Une fois votre situation personnelle établie reflétant des objectifs précis, vous devez évaluer le budget qu’il vous sera possible d’allouer à une opération immobilière de capitalisation ou de défiscalisation.

À moins de pouvoir financer personnellement votre achat et de disposer les liquidités nécessaires, le choix de nombreux investisseurs se porte sur le crédit immobilier. Avant de vous lancer, il est donc primordial de connaître votre capacité d’emprunt et ainsi savoir avec exactitude, le montant que vous pouvez consacrer à un investissement immobilier.

BON À SAVOIR : Vous pouvez consulter un conseiller en gestion de patrimoine afin de faire un point sur votre situation financière et évaluer vos capacité d’emprunt et d’endettement. Mais avant votre rendez-vous et en quelques clics, nous vous proposons d'effectuer une simulation précise du montant de votre crédit à l’aide de notre simulateur de capacité d’emprunt.

Pour l’investissement locatif, même si vous possédez une épargne de précaution et donc des fonds disponibles pour votre projet, sachez que l’emprunt immobilier dispose d’avantages non négligeables. Vous avez par exemple la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt du montant des loyers. Pour finir, vous êtes également assuré d'être protégé par votre assurance de prêt (décès, invalidité…).

3e étape : choisir la fiscalité adaptée à son projet

En fonction de votre situation et de vos objectifs, tous les dispositifs fiscaux ne sont pas forcément adaptés. Que ça soit au niveau de votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) ou des avantages fiscaux octroyés, chaque mesure fiscale présente ses avantages et ses inconvénients.

Vous avez ainsi, la possibilité d’investir dans un logement neuf nu sous la Loi Pinel, de miser sur une résidence de services meublée, d’acheter dans l’ancien avec la Loi Malraux ou les Monuments Historiques et bien d’autres encore… Il existe aujourd’hui près de dix dispositifs fiscaux en vigueur.

> Pour comprendre les différentes mesures fiscales mises en place par le gouvernement, nous vous invitons à consulter notre rubrique dédiée à la défiscalisation et à l’investissement immobilier.

 4e étape : trouver le bien immobilier adapté

Après avoir pris connaissance de l’enveloppe financière globale dont vous disposez et des divers dispositifs fiscaux qui s’offrent à vous, vous pouvez commencer à vous intéresser au marché immobilier et aux biens disponibles à la vente.

Pour vous assurer de la réussite de votre placement immobilier, il est indispensable de tenir de compte de plusieurs facteurs comme l’emplacement et l’environnement.

Il s’agit là d’une étape décisive qui demande une maîtrise du comportement du marché local. Chaque localisation possède une réalité qui influe sur les conditions de mise en location d’un bien. Il est nécessaire de connaître le secteur et son marché immobilier avant d’acheter un logement locatif.

Si par exemple, votre objectif est de recevoir une rente supplémentaire en louant votre logement à un étudiant, évaluez la distance entre votre logement et les équipements scolaires de la ville, ou alors préférez un appartement en centre-ville, proche des transports en commun. La présence de points d’intérêts et la proximité des commodités comme les écoles, commerces, centres hospitaliers, universités… sont à prendre en compte dans le choix du bien à acheter pour investir.

Réussir votre investissement locatif nous vous conseillons de glaner des informations à droite, à gauche. Quelles sont les villes où il fait bon vivre, où le taux de rentabilité est avantageux…

> Pour avoir une meilleure idée de la rentabilité d’un produit, vous pouvez  simuler la valeur locative de votre bien  directement sur notre site.

ASTUCE : Si vous souhaitez réussir cette étape, vous pouvez demander à un conseiller en immobilier neuf de vous accompagner pour vous parler du quartier, vous expliquer le taux de logements vacants sur les secteurs visés, le montant des loyers pratiqués, la typologie…

5e étape : réserver son bien

Vous avez pris le temps d’étudier le marché locatif local et vous avez trouvé le bien parfait pour votre placement immobilier ? Nous vous en félicitons ! Vous devez dès lors, signer votre contrat de réservation auprès de votre conseiller immobilier neuf. Celui-ci fixe l’ensemble des conditions de votre acquisition immobilière locative et bloque le logement choisi auprès du promoteur.

Selon les promoteurs, vous aurez peut-être besoin de joindre un chèque de dépôt de garantie à votre contrat pour assurer la réservation du bien. Ce dernier sera déduit du solde à verser le jour de la livraison du logement. Entre le moment où vous signez votre contrat de réservation et celui où vous obtenez les clés, vous devrez verser différents appels de fonds.

À NOTER : Après la signature de votre contrat de réservation et à réception d’un courrier SRU (loi Solidarité et Renouvellement Urbain), vous disposez de dix jours pour vous rétracter sur votre achat.

 6e étape : financer son acquisition

Pour financer votre projet d’investissement immobilier, vous devez inévitablement vous poser la question de l’apport personnel. Il n’est pas obligatoire, mais il peut diminuer le remboursement de vos mensualités et vous permettre de créer un cash-flow positif.

Afin d’obtenir les meilleures conditions possibles, pour votre emprunt bancaire, nous vous conseillons de prendre contact avec différentes banques et organismes de crédit, de déposer plusieurs demandes de financement pour faire jouer la concurrence. Vous pouvez aussi contacter un courtier en crédit pour obtenir le prêt bancaire le plus avantageux.

BON À SAVOIR : Dans l’idéal, le montant maximum des mensualités de remboursement de votre crédit immobilier ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus mensuels.

7e étape : mettre son bien en location

La réussite d’un investissement immobilier passe par une bonne gestion. Vous pouvez décider de gérer vous-même votre bien ou encore de déléguer sa gestion locative à un professionnel. Si vous décidez de passer par une agence spécialisée dans la gestion locative, un notaire ou un syndic, sachez qu’elle s’occupera à votre place de diffuser des annonces publicitaires, de choisir les locataires selon leur dossier et d’établir le bail pour louer l’habitation.

Ce service à un coût. La majeure partie du temps, les frais de gestion sont prélevés directement sur les loyers, mais comme ils seront d’un autre côté déductibles des revenus fonciers, il peut être intéressant de se libérer des contraintes locatives. Ces avantages compensent bien largement les honoraires demandés ? Nous vous laissons en juger par vous-même.

IMPORTANT : Dans le cadre d’une mise en location d’un bien en Pinel, les loyers et les ressources des locataires doivent respecter les plafonds imposés par l’état en fonction de la localisation du logement. C’est même un critère imposé pour pouvoir bénéficier d’une défiscalisation immobilière !

8e étape : déclarer ses impôts et percevoir une réduction

Selon le dispositif fiscal choisir et une fois votre investissement réalisé, vous devez déclarer vos revenus locatifs auprès de l’administration fiscale.

Vous devez ainsi renseigner les feuillets suivants :

- N° 2044EB relatif à l’engagement en tant que bailleur ; 

- N° 2044S relatif à la déclaration des revenus fonciers ; 

- N° 2042C relatif à la déclaration de revenus complémentaires.

Pour plus de facilité dans vos démarches, nous vous invitons à vous rapprocher de votre conseiller immobilier ou de votre comptable.

IMPORTANT : Dans le cas d’un achat en loi Pinel, vous vous engagez à mettre votre bien en location pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans. Le choix de cette période d’engagement est irrévocable et se décide dès le début, à l’aide de la déclaration N°2042 C !

La législation changeant constamment, les informations contenues sur le site www.sphere-immo.com sont données à titre purement informatif et ne peuvent donc être considérées comme des documents faisant juridiquement foi.

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