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Immobilier : Quels sont les changements à prévoir pour 2022 ?

Que vous soyez propriétaires, locataires ou loueurs, l’année 2022 s’annonce pleine de changements. Encadrement des loyers, suppression de la taxe d’habitation, durcissement des règles pour lutter contre les passoires thermiques, accélération de la rénovation énergétique des bâtiments, … découvrez avec Sphère Immo toutes les nouvelles mesures à venir dans le secteur de l’immobilier.

L’encadrement des loyers

Depuis 2019, par le biais de la loi Elan, l’encadrement des loyers avec plafond limitait la hausse des loyers dans certaines zones de métropole, également appelées zones tendues. Après Paris, Lille, les villes de Plaine Commune en Seine-Saint-Denis, Lyon et Villeurbanne se sont vu impactées par cette mesure depuis le 1er novembre 2021. Ainsi, les habitants de Bobigny, Bagnolet, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, mais aussi de Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville se voient alors fraîchement impliqués par cette nouvelle mesure.
Mais ce n’est pas fini. En effet, dans le courant de l’année, d’autres villes telles que Bordeaux ou encore Montpellier devront également se préparer à rejoindre les règles concernant le prix de leurs loyers.
Pour rappel, l’objectif de cette loi vise à favoriser l’accès au logement au plus grand nombre et à limiter les hausses de prix abusives dans certaines grandes villes et agglomérations métropolitaines. Selon le site service-public.fr, “l'encadrement des loyers interdit au propriétaire de fixer un loyer supérieur à un montant maximum”.

La suppression progressive de la taxe habitation

Si vous faîtes partie de ces 20% de ménages Français qui payaient encore une taxe d’habitation en 2021, rassurez-vous, dès 2022, celle-ci pourrait se voir réduite voire entièrement supprimée ! Les personnes encore concernées jusqu’à présent, vont pouvoir profiter d’une exonération à hauteur de 65 % en 2022. En effet, la réforme de la taxe d'habitation sur la résidence principale devrait bénéficier, cette année, à l’ensemble des contribuables.
Notez que la suppression de la taxe d’habitation se fait de manière progressive. La disparition totale de cet impôt est prévue pour 2023. Ainsi, plus aucun foyer ne paiera de taxe d'habitation sur sa résidence principale.
Important : Seules les résidences principales sont éligibles, aucun changement n’est à prévoir du côté des résidences secondaires. D’ailleurs, la taxe d'habitation est régulièrement revue à la hausse dans les zones très touristiques pour inciter les propriétaires à libérer les logements vacants.

Les passoires thermiques interdites à la location

Les “passoires thermiques'' sont les logements qui relèvent d’une consommation trop importante en énergie. Dans ce cas de figure, de nouvelles règles vont être destinées à rendre leur location et leur vente bien plus difficiles qu’auparavant. Ainsi, à partir du 1er septembre 2022, tout logement classé F ou G sera soumis à un audit énergétique, en plus du diagnostic de performance énergétique. Pour pouvoir louer le bien, un programme complet de travaux de rénovation devra y figurer, comprenant une estimation des frais et des différentes aides financières possibles pour les financer.
D’ailleurs, si les logements à forte consommation ne sont pas rénovés, ils pourraient bien ne plus être disponibles à la location. En effet, à partir de 2025 les logements G ne pourront plus être loués, tout comme les logements classés en F en termes de consommation énergétique en 2028, puis les habitations en classe énergie E en 2034.
De la même manière, pour les locations classées F et G, la hausse des loyers ne sera plus envisageable, et ce, dès 2022 !

Le passage du statut LMNP en LMP

Jusque-là, un bailleur pouvait décider d’opter pour le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel).
Désormais, une décision du Conseil Constitutionnel et de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2021 (LFSS pour 2021) ont modifié certaines règles applicables à l’exercice de l’activité de loueur en meublé. En effet, dans le cas où un loueur présente des recettes supérieures à 23 000 € TTC/an (constituant sa principale source de revenus), il bascule automatiquement au titre de professionnel avec le statut LMP.
La réforme du Comité Action Publique, également nommée CAP 2022, qui suggère une révision de la fiscalité de l’investissement locatif privé, n’est pas sans conséquence en matière de fiscalité. En location meublée, l’avantage essentiel du régime réel d’imposition pour les loueurs en meublé réside dans la possibilité de calculer et de déduire des amortissements (au titre des biens loués) afin de limiter l’impact des revenus locatifs sur leur imposition. Limiter, voire supprimer le principe de l’amortissement en LMNP, constituerait donc un frein réel à la rentabilité !
Toutefois, en bénéficiant d’un régime LMP, le loueur professionnel peut accéder à certains avantages comme notamment une exonération de plus-value immobilière (si le bien est détenu depuis 5 ans) et une imputation de déficit professionnel sur le revenu global (sans limite sur les autres revenus du foyer fiscal).

Locataires : la signature électronique du cautionnement

Jusqu’à présent, la plupart des documents de gestion locative (bail nu ou meublé, quittances de loyer, etc.) pouvaient profiter d’une signature dématérialisée. Le changement le plus important, apporté ici, réside dans le fait que la mention apposée par le garant n’est désormais plus limitée à la seule forme manuscrite.En conséquence de quoi, plus rien ne s’oppose donc au fait que le cautionnement soit conclu par voie électronique.

L’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021, publiée au J.O du 16 septembre 2021, va profondément modifier les actes de cautionnement et prévoit les dispositions suivantes :

« La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du Code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

Dorénavant, depuis le 1er janvier 2022, l’acte de cautionnement d’une location peut recourir lui aussi à la signature électronique dans le cadre d'un bail de location. Cette dématérialisation permettra non seulement de diminuer le délai de signature d’un contrat de location, mais également de simplifier le cautionnement d’un garant si une grande distance le sépare de son locataire.

Rappel : Le cautionnement repose sur un acte contractuel par lequel une caution est engagée dans le paiement de la dette du débiteur envers le créancier, notamment, en cas de d’impayés de loyers.

À lire également : Contrat de location : rédiger un bail pour louer votre logement ?

La législation changeant constamment, les informations contenues sur le site www.sphere-immo.com sont données à titre purement informatif et ne peuvent donc être considérées comme des documents faisant juridiquement foi.

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