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Acheter un logement neuf à plusieurs : Comment faire ?

Vous avez le projet d’acheter à plusieurs un ou plusieurs biens immobiliers neufs, mais vous ne savez pas quel est le montage le mieux adapté ? En fonction de votre situation personnelle et professionnelle, vous avez la possibilité d’investir en indivision ou bien en SCI. Découvrez nos conseils pour réussir votre investissement locatif à plusieurs.

Comment réaliser un investissement immobilier à plusieurs ?

Si différentes options sont envisageables dans le cadre d’un investissement immobilier à plusieurs, choisir un montage plutôt qu’un autre dépend de divers facteurs. Ainsi, la capacité financière entre en compte tout comme la situation matrimoniale, et le type de projet envisagé par le groupe d’investisseurs. En général, le choix de la Société Civile Immobilière ou de l’indivision sont privilégiés.

Choisir d’investir en indivision

En général, l’achat d’un appartement neuf ou d’une maison neuve à plusieurs, pour les couples mariés, pacsés ou en union libre, est envisagé en indivision. Il s’agit d’une solution idéale pour acheter un logement à plusieurs, et devenir propriétaire au prorata de l’apport financier insuffler dans le bien.   

S’il s’agit d’une solution idéale pour acheter lorsque l’on est en couple, l’indivision est également préconisé lors d’un achat avec des membres de sa famille, des amis…

Chaque investisseur « indivisaire » est bénéficiaire d’une quote-part définie proportionnellement à son apport réel et il possède donc une partie de l’investissement immobilier, qui est mentionné dans l’acte de vente notarié.

Choisir d’investir dans le neuf en indivision permet aussi de bénéficier des avantages fiscaux, selon le niveau des montants investis.

Choisir d’investir à travers une Société Civile Immobilière

Investir à travers une Société Civile Immobilière (SCI) est une solution pratique pour acquérir un bien. Cet outil de gestion de patrimoine permet, lors d’un achat immobilier, à l’ensemble des co-emprunteurs, de détenir des parts sociales, à proportion de leur apport au capital de la Société. Celle-ci sera elle-même propriétaire des biens immobiliers acquis.

À SAVOIR : Pour profiter des avantages fiscaux du dispositif loi Pinel, évitez de créer une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Seules les SCI soumises à l’impôt sur le revenu (IR) offrent la possibilité de profiter de la réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % selon la période de location du bien (6, 9 ou 12 ans).

Quels sont les atouts d’un investissement à plusieurs ?

L’union fait la force !

En vous alliant à plusieurs, vous aurez un apport plus important pour votre investissement immobilier. La stratégie d’un investissement immobilier à plusieurs est intéressante si vous souhaitez : Augmenter votre capacité d’emprunt ; Bénéficier de taux intéressants :

- Diminuer votre taux d’endettement ; 

- Bénéficier de taux intéressants ; 

- Minimiser les risques ; 

- Engager peu d’argent ; 

-  Diversifier vos placements patrimoniaux. 

Il faut savoir qu'en investissant à plusieurs dans la pierre, vous allez rassurer votre banquier quant à vos capacités de remboursement et vous obtiendrez donc de meilleures conditions de crédit.

Opter pour un achat en indivision

Choisie régulièrement par les couples, lors d’une acquisition immobilière, cette option d’achat immobilier, est une solution facile pour acquérir un bien à plusieurs, sans réaliser de placements risqués. L’indivision ne nécessite pas de formalité particulière et permet à chaque acheteur de devenir propriétaire à la hauteur de sa contribution financière.  

À SAVOIR : Ce mode d’achat, immobilier, peut tout autant s'appliquer à l'achat d'une résidence principale ou secondaire…

Opter pour un achat en SCI

L’un des principaux avantages d’acheter en SCI réside dans la souplesse de ses statuts. Ceux-ci permettent en effet de définir exactement le mode de fonctionnement de la société, les pouvoirs du gérants, les différentes modalités d’entrée des héritiers ou de cession des parts sociales...

Les SCI familiales offrent également de nombreux avantages juridiques et fiscaux : 

- Augmenter votre capacité d’emprunt

- Protéger son conjoint même sans être mariés

- Réduire la pression fiscale

- Diminuer son Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ;

- Faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier (à travers le démembrement des titres entre usufruitiers et nue-propriétaires) ;

- Optimiser le seuil d’abattement sur les droits de donation.

Quels sont les inconvénients d’un investissement à plusieurs ?

Investir dans l’immobilier à plusieurs est, en toute logique, plus complexe à mettre en place qu'un achat réalisé seul. En effet, investir à plusieurs nécessite dès le départ, de bien choisir son montage.

Comme lors d’une création d’entreprise, s’associer peut devenir un atout, mais mieux vaut bien mesurer les risques en amont. L’un des principaux inconvénients d’acheter un logement à plusieurs, réside dans les hypothétiques querelles que peut générer un investissement de groupe. Car, ayez conscience, que quel que soit le montage employé, en indivision ou en SCI, vous n'aurez pas totalement droit au chapitre sur votre placement immobilier. 

IMPORTANT : Dans les faits, les motivations pour s’associer à plusieurs dans l’achat d’un bien immobilier neuf, peuvent être très différentes, mais sachez que mettre en place un projet avec de la famille ou des amis, nécessite dans tous les cas de mener une réflexion de fond.

Inconvénients d’un achat en indivision

S’il n’y avait qu’un seul inconvénient à retenir d’une acquisition en indivision, ce serait certainement le fait que pour pouvoir mener à bien une décision, il est indispensable d’obtenir l’accord des différents acheteurs, et ce, à l’unanimité ! 

De plus, si l'un des copropriétaires indivisaires souhaitait mettre fin à l’indivision, vous n'aurez d’autre choix que de racheter la part de ce-dernier ou de revendre le bien immobilier. 

Il est également possible que l’achat d’un bien en indivision puisse faire basculer l’un des acquéreurs dans une tranche d'imposition supérieure, portant ainsi atteinte à la relation entre les différents indivisaires et que des conflits d'intérêts éclatent entre eux.  

Inconvénients d’un achat en SCI

Ce type de véhicule de placement possède quelques inconvénients :  

- Inscription au Registre du Commerce et des Sociétés ; 

- Intervention d’un avocat, d’un notaire ou d’un professionnel du droit pour la création des statuts ; 

- Une maintenance relativement lourde ; 

- Tenue de la comptabilité ; 

- Impossibilité de réaliser un investissement sous le dispositif LMNP ; 

- Investir en SCI implique la perte de certains avantages comme le Prêt-à-Taux-Zéro (PTZ), plan d’épargne logement (PEL) pour financer l’achat du logement.  

ATTENTION : À contrario d’autres systèmes de placement, sachez que lors d’un investissement immobilier dans une SCI, les différents actionnaires sont responsables, indéfiniment, des dettes de la société contrairement à d’autres véhicules d’investissement.

Dans un contexte où les taux d’intérêt sont historiquement bas, c’est le moment parfait pour investir dans l’immobilier neuf et pour emprunter. Bien que l’inquiétude se ressente fortement avec la crise sanitaire que nous connaissons, et les conditions plus sélectives sur les dossiers de demande de financements immobiliers (dues aux recommandations du Haut conseil de stabilité financière), la période est particulièrement favorable aux investissements immobiliers. Les Français peuvent compter sur la pierre, valeur refuge et actif tangible par excellence, pour capitaliser et préparer leur retraite. 

Pour faire le bon choix pour votre investissement immobilier, n’hésitez pas à contacter l’un de nos spécialistes en immobilier patrimonial. Nos experts vous guideront pas à pas, dans votre projet et vous aideront à trouver les biens les mieux situés et les plus adaptés à votre projet pour obtenir une rentabilité optimisée.    

La législation changeant constamment, les informations contenues sur le site www.sphere-immo.com sont données à titre purement informatif et ne peuvent donc être considérées comme des documents faisant juridiquement foi.

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