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Un vent nouveau souffle du côté de la LOCATION SAISONNIÈRE 

Qui n’a pas loué un studio à la montagne ou un charmant appartement à la mer pour y passer des vacances ou un week-end en famille ou entre amis ? La location saisonnière est une location de courte durée, d’une nuit à plusieurs mois, dans un meublé de tourisme. Entrepreneur, investisseur ou futur investisseur, connaître les modalités, lois et réglementations qui encadrent votre projet immobilier est essentiel. La location saisonnière, plus souple que la location nue, présente de vifs intérêts.

Aujourd’hui, le principe s’est développé au-delà des traditionnelles stations balnéaires et stations de ski. Le succès d’Airbnb a mis un coup de projecteur sur ces locations saisonnières situées dans les grandes villes qui attirent de nombreux touristes désireux de trouver un hébergement de vacances en évitant les coûts exorbitants des hôtels et en privilégiant un séjour dans une habitation plus humaine…

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Pourquoi investir en location saisonnière ?

La location saisonnière est un projet d’investissement sûr, les clients potentiels étant nombreux. De plus, les inconvénients liés à un tel projet sont minimes. Il ne vous faudra qu’une chose : du temps et de la disponibilité.

Investir en location saisonnière est avant tout un projet de passion. Investir en location saisonnière, c’est mettre l’aspect humain au cœur de votre projet. Rencontrer, partager, faire visiter votre région…la relation locataire-propriétaire est axée autour des échanges et du plaisir de découvrir ! Les voyageurs et vacanciers apporteront bonheur, joie et détente à votre résidence. C’est une activité à part entière, qui a du sens et qui vous apportera satisfaction et sens de l’utile.

Investir en location saisonnière, c’est surtout une source de revenus complémentaire indéniablement importante. L’aspect financier y est évidemment notable. Mettre votre bien, résidence principale ou secondaire, en location saisonnière est l’occasion de rapporter gros et de rentabiliser votre achat. Le taux d’occupation, parfois réduit pendant certaines périodes, est vite compensé par les loyers saisonniers élevés. De plus, le risque de loyer impayé est quasi nul, ce dernier étant le plus souvent versé avant la période de location. D’autant plus que « location saisonnière » ne rime pas qu’avec « été » ! Il suffit que votre location soit implantée au bon endroit et vous ferez du « saisonnier » toute l’année ! Parfois, des événements ponctuels rythment la vie des communes et attirent une multitude de touristes à la recherche d'un logement pour une courte durée. C'est le cas à Rouen, capitale de la Normandie, qui accueille en cette année 2019 l'Armada pour une dizaine de jours. Ce rassemblement maritime géant bouscule les quais de Seine pour laisser place à l'arrivée des plus grands voiliers, de milliers de marins, de la patrouille de France et des festivités qui enchantent la ville. Sinon, vous pourrez, en prime, jouir de votre bien en cas de périodes creuses.

En bref, n’hésitez plus et lancez-vous dans l’investissement en immobilier par le biais d’une location saisonnière ! Mais attention, on ne peut pas faire de la location saisonnière n’importe où et n’importe comment…

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Comment investir en location saisonnière ?

Votre projet de location saisonnière est né. Il est temps de connaître les bases et modalités en 6 étapes. 

Connaître les bases : Statut, modalités et régime fiscal

Les locations saisonnières appartiennent au régime fiscal des locations meublées. Les locations saisonnières sont taxées dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux . Il convient de noter que la location meublée n’est pas soumise à la TVA. En tant qu’investisseur, vous serez considéré comme un Loueur Meublé Non Professionnel si vous n’êtes pas inscrit au Registre des Commerces et des Sociétés, ou si vous générez moins de 23 000 euros de revenus TTC par an, ou encore si vos loyers constituent moins de 50% de votre revenu global imposable. Le statut de loueur en meublé non professionnel, peut s’avérer très intéressant pour éviter l’imposition des revenus sur une longue période.

Au-dessous d'un plafond de recettes locatives de 70 000 euros hors taxes par an, vous serez soumis au régime des "micro-entreprises" ou « micro BIC ». Aucune formalité particulière n’est à accomplir, si ce n’est la tenue d’un journal daté des encaissements et décaissements relatifs aux loyers, et l’inscription de ceux-ci dans votre déclaration annuelle de revenus. Les loyers perçus doivent être déclarés afin d’être soumis à l’impôt sur le revenu, et permettre de bénéficier d’avantages fiscaux. Vous ne paierez, ainsi, des impôts que sur la moitié de votre chiffre d’affaire.

Si vos revenus locatifs annuels dépassent les 70 000 euros hors taxes, vous êtes soumis au régime réel. Vous devrez alors tenir une véritable comptabilité selon les règles des BIC. Votre revenu imposable pour cette activité sera égal à la différence entre le montant réel des recettes et celui des charges liées à la location. Si vous souhaitez mettre en location saisonnière votre logement habituellement dédié à la location en LMNP Ancien, vos revenus seront déclarés avec vos revenus fonciers.

Réaliser votre projet : investir en résidence principale ou secondaire ? 

Votre projet de location saisonnière peut se faire au travers de votre résidence principale, occupée au moins 8 mois par an, ou secondaire. Vous pouvez, dès lors, louer votre résidence principale entièrement ou partiellement, dans la limite de 120 jours par an. Autrement, qu’il s’agisse de couvrir les frais d’entretien ou d’en tirer un vrai profit, louer sa résidence secondaire est souvent une bonne idée. Il ne vous reste plus qu’à investir dans un bien immobilier, que ce soit dans l’acquisition d’une maison de campagne, d’un chalet à la montagne, d’un studio dans une grande ville ou d’un appartement au bord de la mer…La rentabilité de votre placement se joue dans la localisation de votre location : investissez dans les villes attractives ! Mer, Montagne ou Ville ? Le tout est d’investir dans un bien de qualité, jouissant d’un bon emplacement. Assurez vous de l’état du marché avant d’investir. De nombreux voyageurs aiment à rester en ville, et profiter des lieux culturels. Investir dans un logement saisonnier en zone urbaine peut s’avérer intéressant, car là encore, les loyers sont bien plus élevés que pour une location traditionnelle.

Une étape obligatoire : Vérifier le Règlement de Copropriété

L’utilisation de votre logement ne doit pas être contraire à la destination générale de l’immeuble fixée par le règlement de copropriété, s’il existe une copropriété dans l’immeuble où vous louez votre bien. Si le Règlement prévoit un usage Mixte, vous avez feu vert ! En revanche, s’il comporte une clause d’habitation bourgeoise exclusive, cette dernière interdit un mode d’occupation autre que l’habitation. Dans une telle hypothèse, vous pourrez toujours solliciter un changement d’usage contraire au règlement, en sollicitant l’accord unanime des copropriétaires.

Une étape obligatoire : La déclaration à la mairie

La déclaration d'un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non, est obligatoire. Il est nécessaire de contacter la mairie où se situe votre résidence locative. La loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 permet à toutes les communes d’instituer une procédure de déclaration de meublé préalable, avec un service d’enregistrement en ligne pour toutes les locations meublées de courte durée, y compris celles portant sur la résidence principale (et ce uniquement pour les procédures régulières). Cette déclaration permet d’obtenir immédiatement un numéro d’enregistrement qui, depuis le 1er décembre 2017, doit être publié sur vos annonces de location. Certaines démarches peuvent différer en fonction des communes de destination. Dans certaines communes de plus de 200 000 habitants, si vous souhaitez louer en meublé un logement qui ne constitue pas votre résidence principale, vous devez obtenir une autorisation de changement d’usage moyennant parfois une compensation (tel est le cas de Paris). Vous devez procéder au changement de destination du local en hébergement hôtelier en déposant en mairie une demande d’autorisation d’urbanisme et vous enregistrer en ligne. Renseignez-vous pour connaître les modalités relatives à votre commune (déclaration seule ou déclaration puis autorisation) !

La mise en location : Comment fixer le prix ?

La loi sur la location saisonnière ne s’occupe pas de la question des tarifs appliqués pour la mise en location du logement. Chacun est libre de fixer les prix qu’il désire. Les critères de fixation sont alors les suivants : le lieu d’implantation du logement, l’environnement immédiat, le type de bien, la capacité d’accueil et la période de location. Certains « plus » boostent la valeur locative de votre bien. Une piscine, un grand jardin arboré, une vue imprenable, la proximité d’un parc naturel ou d’une plage particulièrement prisée, valorisent votre bien et peuvent faire augmenter le prix de votre location de manière significative.

La gestion locative : astuces et conseils pour rentabiliser votre investissement

En tant que propriétaire, vous pouvez effectuer la gestion locative de votre logement vous-même, si le temps ne vous manque pas. Une gestion dynamique de votre location, en optimisant vos sources de visibilité, via les agences, sites payants et gratuits, blogs, réseaux de propriétaires, bouche à oreille, ne fera qu’augmenter la rentabilité de votre bien ! À la clé : du saisonnier toute l’année. Si le temps vous manque, Sphère gestion s’occupe de tout, et vous libère des contraintes de la gestion locative ! N’hésitez pas à nous contacter à ce sujet via notre formulaire de contact.

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2019 bouleverse la location saisonnière

La Loi Elan : construire mieux, construire plus, construire moins cher

Entrée en vigueur en janvier 2019, La Loi Elan impacte la location saisonnière. Née d’un déficit croissant en logements dans les grandes villes touristiques, elle modifie les modalités de sanctions des contrevenants. Les grandes aires urbaines sont les plus touchées par la réforme. C’est le cas de Paris, de Bordeaux ou encore de Lyon. Marseille, Lille, Montpellier, Nice, Rennes, Strasbourg et Toulouse le sont également, tout comme les départements de Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne se verront concernés par le durcissement des sanctions. La loi Elan prévoie des amendes plus élevées qu’auparavant. Une sanction de 5000€ s’imposera si vous ne déclarez pas votre location touristique auprès de la mairie. Les plateformes sont dans l’obligation de transmettre des informations à la commune de votre lieu de location. Si elles ne le font pas, elles sont soumises à une amende de 50 000 €. Ces amendes s’ajoutent à celles déjà lourdes qui étaient appliqués en cas de location illégale, c’est-à-dire qui n’ont pas été soumises au changement d’usage. Elles sont de 50 000 €.

Le Prélèvement à la source

Concernant les locations saisonnières, le Prélèvement à la source ne peut fonctionner que par acomptes, indépendamment des sommes retenues sur vos fiches de paie si vous êtes salarié. Ces acomptes seront basés sur votre revenu de l’année précédente. Ainsi, lorsque vous déclarerez vos revenus de l’année 2019, en mai-juin 2020, vous déclarerez ce que vous aurez gagné en locations saisonnières. Le prélèvement à la source ne modifie donc pas votre déclaration ni le montant de vos impôts mais seulement les modalités de perception.

La législation changeant constamment, les informations contenues sur le site www.sphere-immo.com sont données à titre purement informatif et ne peuvent donc être considérées comme des documents faisant juridiquement foi.

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