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Diviser son bien immobilier pour booster la rentabilité locative

Le rendement d’un investissement immobilier locatif est une question récurrente, que se pose bon nombre de particuliers souhaitant réaliser un placement. Dans les grandes agglomérations, la rentabilité immobilière charges et impôts déduits, s’affaiblit de plus en plus. Pourtant, que ça soit dans le neuf ou dans l’ancien, il est tout à fait possible de se dégager un profit plus important que la moyenne et d’obtenir une rentabilité optimale. Différents moyens existent comme par exemple, investir dans un logement ancien pour y réaliser des travaux et ainsi augmenter le montant du loyer. Cependant, d’autres possibilités peuvent également accroître la rentabilité d’un investissement immobilier comme la division d’un appartement ou d’une maison. Nos explications.

Quelles sont les motivations d’une division immobilière ?

Pour améliorer le rendement de son investissement locatif, passer par une division peut s’avérer une excellente idée. Il sera en effet, toujours plus enrichissant de louer 2 ou 3 studios plutôt que de louer un seul appartement pour une même surface.

La division d’un logement ne permet pas uniquement, d’amplifier les revenus locatifs, mais également d’attirer un public plus vaste. En terme de demande locative, il est évident qu’il sera plus facile de trouver des locataires pour quatre T1 de 32m2, plutôt qu’un seul logement de 128m2. Diviser son bien permet de ce fait de réduire les périodes de vacances locatives, mais pareillement de réduire les effets liés aux loyers impayés.

Quel est le fonctionnement d’une division de bien immobilier ?

Cette technique consiste pour un investisseur à acheter un bien pour y réaliser des travaux et le diviser en plusieurs biens distincts.

La division d’espaces est un principe simple : il suffit d’acquérir des biens immobiliers dotés de superficies importantes, dans l’intention de les fractionner ultérieurement en moult lots de tailles inférieures.

Il faut s’assurer au préalable que rien ne s’oppose à la division dudit bien. Dans le cas d’une copropriété par exemple, vous devrez obtenir un accord favorable lors de l’Assemblé Générale.

Diviser une maison en différents appartements ne nécessite pas d’autorisation préalable ou de permis de construire auprès du service de l’urbanisme de votre commune si votre bien ne demande pas de travaux extérieurs ou d’agrandissement, s’il n’est pas localisé dans un secteur sauvegardé comme les Sites Patrimoniaux Remarquables ou qu’il ne présente pas d’intérêt patrimonial, comme dans le cadre des projets de réhabilitation liés à la Loi Malraux ou aux Monuments Historiques.

Comment diviser un appartement ou une maison pour augmenter ses revenus locatifs ?

Pour diviser votre bien et le mettre à la location, vous devrez examiner avec soin le projet afin de bien évaluer le montant des travaux indispensables à la division et par conséquent le rendement exact de l’investissement. Par surcroît, vous devrez réfléchir à accomplir l’ensemble des démarches relatives au syndicat de copropriété, s’il y en a un, auprès d’un notaire mais également auprès de l’administration fiscale. La division de propriété occasionnant une augmentation de votre valeur locative de votre bien , votre taxe sur les impôts fonciers grimpera également.

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La division permet d’optimiser la rentabilité locative d’un bien, mais ce type de placement peut s’avérer complexe au niveau des démarches à accomplir. C’est pourquoi, il peut être intéressant d’ obtenir l’aide et les conseils d’un professionnel de l’immobilier avant de se lancer.

Avantages d’une division immobilière

Rentabilité :

Diviser un bien immobilier permet d’investir dans plus de mètres carrés pour un coût moins onéreux. Le ratio m2/prix d’un achat de grandes superficies est, en effet,  moins élevé qu’investir dans des petits logements. C’est un peu la même chose qu’acheter des fournitures chez un grossiste ou chez un petit commerçant.

Gain de temps et d’argent :

Lorsque l’on achète un bien immobilier, cela prend du temps. Entre les recherches, les visites, les établissements bancaires à démarcher et les rendez-vous de signature chez le notaire, on se rend compte qu’investir dans l’immobilier est terriblement prenant. L’acquisition d’un seul ensemble immobilier à diviser permet de réduire les allers-retours et les démarches et aussi de diminuer les coûts. Acheter un bien au lieu de 2 ou 3 permet de mutualisme les charges et de réduire les frais de notaire. De plus, lorsque vos logements seront divisés et rénovés, vous percevrez plusieurs loyers et minimiserez les problèmes de vacances locatives ou d’impayés.

Limiter la concurrence :

Sur le marché immobilier, la majeure partie des acheteurs achètent une petite ou moyenne surface. Ils misent sur des prix d’achat moindres et plus accessibles… comme tout le monde ! De fait, les biens les plus intéressants partent en premier et le rendement n’est évidemment pas sensationnel. À contrario, les investisseurs se concentrant sur des surfaces plus grandes, limitent cette concurrence. Ils se retrouvent face à des familles cherchant leur résidence principale et donc pas forcément le même type de biens, la démarche n’étant pas la même lorsque l’on cherche à se loger ou à investir pour capitaliser et se constituer un patrimoine.

Revendre à la découpe :

Un autre atout non-négligeable d’une division parcellaire est la possibilité de revendre un lot à l’unité lorsque le propriétaire ne souhaite pas/plus le louer. Lorsqu’un bien est divisé officiellement, il a fait l’objet d’un enregistrement auprès du cadastre et possède donc bien une existence juridique lui permettant d’être revendant seul. L’avantage de revendre un lot, plutôt que de revendre la totalité d’un bien est la rentabilité. Il est facile de constater que la vente d’un appartement de 150 m2 sera moins élevée au niveau du prix au m2 que celle de 5 logements de 30 m2, et ce, quelque soit la commune.

Augmenter sa valeur patrimoniale :

Bénéfice supplémentaire également, le fait de posséder plusieurs biens est formidablement intéressant au moment où vous avez besoin de demander un crédit immobilier auprès d’un établissement prêteur. Les banques vous demanderont quelle est la valeur totale des biens que vous possédez et, comme nous l’avons évoqué juste au-dessus, en divisant votre projet de départ, vous augmentez le prix des surfaces au m2 donc la valeur vénale de revente de ceux-ci. Vous pouvez faire estimer le montant total de vos biens et la plus-value réalisée auprès d’un agent immobilier pour attester de manière officielle de la valeur réelle de ceux-ci auprès des banques.

Inconvénients d’une division parcellaire

L’homologation de la division auprès de la copropriété :

Pour pouvoir diviser votre appartement ou maison, dans une copropriété, vous devrez obtenir l’autorisation de cette dernière. Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division devront être modifiés également. Pour obtenir cette permission de diviser votre bien, le propriétaire devra demander que son projet de division et de modification des tantièmes soit mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Il faudra parfois batailler avec d’autres propriétaires pour faire accepter les changements.

Le temps de création de la division :

Comme vu précédemment, plusieurs étapes sont à réaliser avant que la division ne devienne officielle avec l’accord de différents acteurs (copropriété, notaire, mairie, réseaux d’électricité et d’eau…). Ce type de procédure peut durer entre quelques mois à une année en fonction du bon vouloir des différents protagonistes.

Les frais :

Certains frais sont à prévoir dans le cadre d’une division immobilière et il faut les anticiper dès le départ pour ne pas voir diminuer la rentabilité de son projet final.

On peut ainsi citer des frais liés à la demande d’une assemblée extraordinaire auprès du syndic de copropriété, des coûts de géomètre, les frais notariés pour l’enregistrement au cadastre de ses lots ou bien encore les frais de création de compteurs d’eau et d’électricité… Néanmoins, malgré ces frais, la division immobilière possède bien souvent plus d’atouts que d’inconvénients et il peut être intéressant de se poser la question pour effectuer un investissement immobilier lucratif.

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