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DISPOSITIF DENORMANDIE : DANS QUELLES VILLES INVESTIR ?

Loi Denormandie : un dispositif en faveur de l’investissement locatif dans l'ancien

Un plan d’ampleur national a vu le jour avec la loi Denormandie immobilier favorisant la rénovation résidentielle. Ce dispositif remplace la loi Cosse et vient ainsi compléter la loi Pinel dans l’ancien. En application jusqu’à la fin de l’année 2021, découvrez où investir avec la loi de défiscalisation Denormandie.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Loi Denormandie ?

La loi Denormandie, mise en place depuis le 1er janvier 2019, remplace le dispositif Cosse. Contrairement à d’autres dispositifs fiscaux tels que la loi Pinel, Censi-Bouvard ou encore la loi Malraux, qui se concentrent sur les villes où apparaît un déséquilibre entre l’offre et la demande, le dispositif Denormandie s’applique dans les villes où le centre-ville se dégrade.

Le dispositif de défiscalisation loi Denormandie ancien a donc pour but de rénover les logements sur le marché immobilier ancien et ainsi redynamiser les centres-villes, délaissés par les commerçants et les habitants.

Rénover les logements ancien grâce au dispositif de défiscalisation Denormandie

Le dispositif Loi Denormandie s’inscrit ainsi dans le programme Action Cœur de Ville, initié par Jacques Mézard en 2018. Celui-ci répond à la volonté de revitalisation du territoire et d’amélioration des conditions quotidiennes des communes moyennes. Il vise également à les conforter en tant que protagonistes du développement du territoire.

Au total, avec la loi Denormandie, ce sont pas moins de 222 villes qui sont bénéficiaires du programme national Action Cœur de Ville du Ministère de la Cohésion des Territoires et des Relations avec les collectivités territoriales. Ces mêmes collectivités bénéficient ainsi de 5 millions d’euros pendant 5 années pour redonner un coup de vitalité à leur centre-ville. 

Découvrez la liste exacte des 222 villes concernées.

Choisir les villes où il investir avec la Loi Denormandie

C’est le site MeilleursAgents qui, avec son étude réalisée sur le sujet, nous aidera à déterminer ce critère, en se mettant dans la peau d’un acheteur pourvu d’un budget de 100.000€ pour investir. Rentabilité et risques associés ont été étudiés, en tenant compte du coût de l’emprunt selon les villes éligibles au dispositif Denormandie et du contexte local de chaque ville.

Nous apprenons donc que 70% des villes où s’applique la loi Denormandie attestent d’une rentabilité positive pour une prise de risque assez faible, ce qui rend l’investissement potentiellement intéressant.

Ainsi, en 2019, les indicateurs étaient les suivants selon les différentes villes :

Le rendement locatif

Coût total de l’opération (prix+travaux), des loyers, des annuités de remboursement du prêt et de la baisse d’impôts annuelle.

Les risques liés

Les risques potentiels liés à un investissement locatif, à prendre en considération sont les suivants : variation de la demande locative locale, taux de locataires, nombre d’habitations vacantes, nombre de logements sociaux, mais également augmentation et évolution de la population et du marché immobilier local.

En investissant 100.000€, l’étude montre qu’investir dans l’immobilier locatif en Loi Denormandie dans les 20 villes les plus attrayantes de France, apporterait un rendement locatif compris entre 6 et 9,8% (sans emprunt bancaire) et entre 0,4% et 3% en cas de financement.

Faites votre simulation en ligne pour savoir ce que va vous coûter votre prêt immobilier.  

Voici un classement, établi par le site MeilleursAgents, des 20 meilleures villes pour investir avec le dispositif loi Denormandie :

Le top 20 des villes où investir avec la loi Denormandie

VILLE
RÉGION
LOYER/M²
PRIX M²
RENTABILITÉ INVESTISSEMENT COMPTANT
RENTABILITÉ INVESTISSEMENT AVEC EMPRUNT
Limoges
Nouvelle-Aquitaine
9,92€
1 234€
9,3%
2%
Corbeil-Essonnes
Île-de-France
15,05€
2 205€
8,2%
2%
Sarrebourg
Grand Est
8,04€
940€
9,8%
2%
Marmande
Nouvelle-Aquitaine
8,29€
1 065€
9,1%
2,6%
Cognac
Nouvelle-Aquitaine
8,32€
1 084€
9%
2,1%
Toul
Grand Est
8,31€
1 077€
9%
2,1%
Mulhouse
Grand Est
9,74€
1 155€
9,7%
2,5%
Chalon-sur-Saône
Bourgogne-Franche-Comté
8,39€
1 117€
8,8%
2,5%
Angoulême
Nouvelle-Aquitaine
8,49€
1 169€
8,6%
2%
Sarreguemines
Grand Est
8,28€
1 060€
9,1%
2,5%
Laval
Pays-de-la-Loire
8,76€
1 303€
8,1%
1,3%
Bressuire
Nouvelle-Aquitaine
8,42€
1 134€
8,7%
1,3%
Pontivy
Bretagne
8,57€
1 209€
8,4%
1,9%
Saint-Quentin
Hauts-de-France
8,06€
953€
9,7%
3%
Lunel
Occitanie
10,87€
1 648€
7,9%
1,2%
Figeac
Occitanie
6,69€
1 271€
8,2%
1,5%
Valenciennes
Hauts-de-France
10,97€
1 693€
7,8%
1,8%
Agen
Nouvelle-Aquitaine
8,61€
1 227€
8,3%
1,6%
Niort
Nouvelle-Aquitaine
8,74€
1 295€
8,1%
1,4%
Mende
Occitanie
8,76€
1 306€
8,1%
1,6%

Choisir les villes où il investir avec la Loi Denormandie

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif et profiter de la Loi Denormandie, vous devrez respecter certains plafonds de loyers pour en bénéficier. Les plafonds Denormandie sont exactement les mêmes que les plafonds de loyers de la loi Pinel<.b>. Ils dépendent également de la zone géographique dans lequel se situe le bien immobilier.

Quels sont les avantages fiscaux de la loi Denormandie ?

À l’instar des plafonds de loyers, les privilèges fiscaux qu’apportent le dispositif Loi Denormandie sont analogues à ceux de la loi Pinel. Le pourcentage de réduction octroyé sera de ce fait en corrélation avec la durée de la mise en location du bien, soit : 

 Voici le montant de l’abattement fiscal pour un engagement de mise en location de : 

 - 6 ans : 12% (à proportion de 2% par an) 

- 9 ans : 18% (à proportion de 2% par an) 

 - 12 ans : 21% (à proportion de 2% par an pendant 9 ans, puis 1% par an) 

Peut-on cumuler la Loi Denormandie avec le Déficit Foncier ?

Si vous décidez d’investir avec le dispositif Loi Denormandie, vous devez consacrer 25% du budget total de l’investissement à l’exécution des travaux de rénovation de celui-ci. Ces 25% de travaux ne peuvent toutefois pas être déduits des revenus fonciers. Il n’est donc pas possible de les utiliser pour créer un déficit foncier à l’occasion du dispositif Loi Denormandie. Bien que, la loi Denormandie ait pour but de restaurer les habitations anciennes et dégradées pour favoriser des logements salubres, il est fort possible de réussir à créer un déficit foncier, déductible de vos loyers. En effet, à la fin de la rénovation, si le montant intégral des travaux dépasse le pallier de 25%, vous pourrez créer du déficit sur l’excédent, qui lui, est bien imputable.

Prêt à investir dans l'immobilier ancien avec la loi Denormandie ?

La législation changeant constamment, les informations contenues sur le site www.sphere-immo.com sont données à titre purement informatif et ne peuvent donc être considérées comme des documents faisant juridiquement foi.

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