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Peut-on investir dans l'immobilier sans apport personnel ?

Vous souhaitez acheter un appartement ou une maison avec un prêt immobilier sans contribution personnelle ? Sachez que vous faîtes parti des nombreux Français à vouloir vous lancer dans l’immobilier sans pour autant avoir d’apport à injecter dans votre projet. Alors, est-il possible d’investir sans argent ? Découvrez avec Sphère Immo s’il est réalisable de vous constituer un patrimoine sans mettre une partie de votre épargne dans votre projet immobilier.

Définir son projet immobilier

Avant de vous lancer dans la recherche d’un bien immobilier, vous devez commencer par définir très précisément votre projet. Selon vos objectifs et votre situation, le processus d’achat ne sera pas le même et vos critères non plus.

Souhaitez-vous acheter votre première résidence principale pour y habiter ou bien vous lancer dans l’achat d’un bien immobilier locatif pour investir ? D’ici combien de temps comptez-vous acheter ce logement ? Préférez-vous acquérir un appartement ou une maison dans un programme immobilier neuf ou dans l’ancien ?

En fonction de votre projet, vous pourrez définir la localisation dans laquelle vous souhaitez trouver votre logement. Une fois, vos objectifs mieux définis, vous devez vous concentrer sur la partie budgétaire et réfléchir à la manière dont vous allez financer votre acquisition immobilière. L’enveloppe consacrée à l’achat de ce bien dépendra de votre situation, de vos revenus, de la rentabilité du logement s’il s’agit d’un placement immobilier locatif.

Pourquoi les banques demandent aux particuliers un apport personnel ?

Si les banques ont pour habitude de demander un apport personnel à leurs clients, à hauteur de 10 % du montant de l’emprunt demandé, pour sécuriser le crédit octroyé et évaluer la capacité de remboursement des créditeurs, il est toutefois possible de trouver quelques établissements bancaires qui acceptent de financer l’ensemble du projet immobilier de leurs clients. Cependant, sachez qu’elles sont de moins en moins nombreuses à le faire et que l’octroi d’un prêt immobilier financé à 110 % s’avère assez compliqué à obtenir.

En effet, les banques ont besoin d’être rassurées et de comprendre pourquoi vous n’avez pas constitué d’apport personnel. Évidemment, si vous venez de sortir d’études et de vous lancer sur le marché du travail, elles pourront entendre que vous n’avez pas encore eu le temps épargner et de vous constituer une réserve financière. Il n’en est pas de même avec une personne qui travaille depuis un bon moment et qui dépense la totalité de son salaire chaque mois, sans mettre d’argent de côté.

Si vous avez plutôt tendance à être du genre "panier percé", découvrez notre article « Comment mettre de l’argent de côté chaque mois » et commencez par faire des économies avant de demander un crédit à votre banquier. 

L’apport personnel demandé par les banques, égal à au moins 10 % du montant du projet immobilier, permet de couvrir différents frais, comme les frais de dossier, les commissions d’agence ou encore de régler les frais de notaire.

Comme vous l’aurez compris, arriver en présentant un apport personnel lors d’une demande de prêt, rassure les établissements créditeurs quant à votre solvabilité et à la manière dont vous savez gérer vos comptes bancaires. Il s’agit d’un signal positif que vous adressez à la banque et qui témoigne de votre volonté de rembourser vos mensualités de crédits. 

Comment constituer le dossier immobilier parfait ?

Le 20 décembre 2019, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) a exigé des banques qu’elles fassent preuve de prudence quant aux conditions d’attribution des crédits immobiliers. Il limite la durée d’emprunt à 25 ans maximum et défini « un taux d’effort à l’octroi des emprunteurs de crédit immobilier en veillant à ce que ce dernier n’excède pas 33% ».

Calculez ici votre taux d’endettement

Tous nos conseils pour présenter un dossier en béton à votre banque

Les banques se révèlent ainsi, de plus en plus exigeantes et frileuses à l’idée de financer des prêts immobiliers sans apport et les critères d’attribution sont dorénavant très stricts. Les crédits octroyés ne dépassent plus les 25 années de crédit et les emprunteurs ne possédant pas d’apport personnel ont de plus en plus de difficultés pour obtenir un accord bancaire pour leur projet immobilier s’ils ne possèdent pas un profil emprunteur parfait. Vousfinancer déclare même que les recommandations du HCSF «ont conduit les banques à financer majoritairement les meilleurs profils et entraîne actuellement le marché dans un cercle vicieux ».

Alors comment pouvez-vous être certain que votre demande de prêt immobilier aboutisse positivement ? C’est assez simple : il vous faut un dossier bancaire en béton ! ;-)

Voici les pièces nécessaires pour présenter votre demande de crédit à votre banquier :

Situation personnelle

- Une copie de votre pièce d’identité ; 
- Copie du livret de famille ou de mariage ou du certificat de PACS ; 
- Justificatif de domicile de moins de 3 mois (quittances de loyers, factures ou attestation de la personne qui vous héberge…).

Situation financière

- Les 3 derniers relevés de tous vos comptes bancaires (pensez à nettoyer vos comptes, à éviter les découverts bancaires 3 mois avant votre demande de financement…) ; 

- Les 2 derniers avis d’imposition ; 

- Les relevés de vos comptes épargne et/ou de vos différents placements (assurance vie, plan épargne retraite…) ; 

- Une copie de votre contrat de travail (un CDI vaut mieux qu’un CDD, donc attendez quelques mois avant de réaliser une demande de crédit si vous êtes en période d’essai ou si votre employeur doit vous proposer un contrat à durée indéterminée) ; 

- Vos 3 derniers fiches de paie ou bilans comptables si vous êtes chef d’entreprise (avec statuts et Kbis) ; 

- Présentation des crédits en cours ; 

- Les titres de propriété si vous êtes déjà propriétaire (en nom propre et en SCI) + tableaux d’amortissements des crédits en cours ; 

- Vos éventuels revenus fonciers.

Projet immobilier

- La promesse de vente ou le compromis signé ; 

- Le contrat de réservation, si vous achetez un bien neuf en VEFA ; 

- Les devis des travaux à réaliser, si vous achetez un bien à rénover ; 

- Le justificatif d’un potentiel apport personnel à injecter dans le projet. 


Les avantages de l'investissement sans apport ?

Vous souhaitez emprunter et réussir votre investissement locatif sans apport ? Sachez que les crédits à 110 % conviennent parfaitement à ce type de projet. L’investissement locatif ne nécessite pas obligatoirement d’avoir un apport personnel important.

Si vous souhaitez vous lancer dans un investissement locatif, il peut être en effet, plus intéressant de demander le financement de la totalité du prêt immobilier. Pourquoi ? Parce-que investir sans apport, vous permet également de garder des liquidités disponibles en cas de besoin et vous profitez de l’effet levier du crédit.

De plus, la fiscalité associée à cet investissement immobilier peut générer des ressources complémentaires et permettre d’obtenir une défiscalisation très intéressante, comme avec la loi Pinel qui offre une réduction d’impôts jusqu’à 21 % du montant de l’investissement, selon la durée de mise en location du bien.

Réussir son investissement locatif sans apport est possible, à condition de bien préparer son dossier et de présenter aux banques un bien possédant un bon emplacement, dans une commune porteuse, offrant un bon rendement locatif. Pareillement, pour rassurer et convaincre votre banquier, n’hésitez pas à lui démontrer votre capacité à gérer vos comptes et à conserver une épargne de précaution pour les éventuels coups durs.

Bon à savoir : pour que votre investissement immobilier locatif soit réussi, il faut que vos futurs loyers viennent financer en grande partie le remboursement des mensualités bancaires.

Pourquoi faire appel à un courtier immobilier ?

Vous l’aurez certainement compris : l’obtention d’un crédit immobilier sans apport s’étudie au cas par cas et il résulte du projet en lui-même, de la stabilité de ce dernier et de la gestion de vos comptes.

Faire appel à un courtier en crédit immobilier peut s’avérer être un excellent choix pour bénéficier de conseils d’experts lorsque vous désirez investir dans l’immobilier. Son rôle d’intermédiaire entre les banques et les particuliers et son réseau de partenaires lui permettent de trouver le crédit le mieux adapté à votre profil et à vos objectifs.

Passer par un courtier immobilier permet de gagner du temps, de l’argent et d’être libéré des contraintes administratives. Il s’occupe de négocier à votre place avec l’ensemble des établissements créditeurs en mesure de vous proposer la meilleure offre de financement pour vos projets immobiliers. Que ce soit l’acquisition de votre résidence principale ou secondaire ou bien l’achat d’un bien dédié à un investissement locatif, le courtier est un spécialiste de la négociation. Il peut également négocier le regroupement de vos crédits en cours ou les taux de votre assurance emprunteur.

Vous pouvez ainsi espérer réaliser de belles économies sur le coût de votre crédit bancaire en passant par un courtier immobilier.

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La législation changeant constamment, les informations contenues sur le site www.sphere-immo.com sont données à titre purement informatif et ne peuvent donc être considérées comme des documents faisant juridiquement foi.

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