Tout savoir sur la réforme de la loi Pinel

Prolongation de la loi Pinel jusqu’en 2024

L’Assemblée Nationale a adopté deux amendements, dans le cadre du Budget 2021, le vendredi 13 novembre dernier concernant le prêt à Taux-Zéro (PTZ) et la loi Pinel. Ces nouveaux votes scellent le destin du dispositif de défiscalisation immobilière de la loi Pinel. Ce-dernier est donc bien prolongé jusqu’en 2024, mais est amené à s’éteindre au-delà.

On le sait, l’immobilier patrimonial fait l’objet depuis quelques temps déjà, de vifs débats au sein des pouvoirs publics. En effet, la réduction d’impôt Pinel, octroyée sur l’acquisition de logements neufs dédiés à la location de biens en zones tendues, est depuis plusieurs années dans le viseur du Ministère de l'Économie, des Finances, qui la juge trop onéreuse et peu efficace. 

Alors que le dispositif immobilier Pinel, vise à soutenir le secteur de la construction immobilière et à lutter contre la précarité de l’habitat et la pénurie de logements dans des secteurs dans lesquels il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, le gouvernement souhaite y mettre fin à moyen terme.   

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Réduction de l’avantage fiscal puis extinction

Si le gouvernement prolonge pour le moment le dispositif loi Pinel jusqu’en 2024, l'amendement adopté à l'Assemblée vendredi 13 novembre, précise toutefois que les taux de réduction d’impôts connaîtront une dégressivité dans le temps.

“Compte tenu du contexte économique actuel, le présent amendement propose une prorogation du dispositif Pinel, accompagnée de sa réduction progressive en 2023 et 2024”, décrit l’exposé des motifs de la mesure.

La réduction d’impôt, qui s'élève aujourd’hui à 12 %, 18 % ou 21 % du coût total de l’acquisition, en fonction de la période d’engagement locatif (de 6, 9 ou 12 ans), diminuera nettement pour les opérations immobilières conduites à dater du 1er janvier 2023.  

Ainsi, les biens immobiliers neufs acquis ou construits en 2023 ne bénéficieront plus des mêmes taux de réduction d’impôt.

Les réductions passent en 2023 à :

- De 12 % à 10,5 % pour un engagement de location de 6 ans


- De 18 % à 15 % pour un engagement de location de 9 ans


- De 21% à 17,5 % pour un engagement de location de 12 ans 

  Et les réductions passent en 2024 à : 


- De 10,5 % à 9 % pour un engagement de location de 6 ans


- De 15 % à 12 % pour un engagement de location de 9 ans


- De 17,5 % à 14 % pour un engagement de location de 12 ans 

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3 exceptions

Certains appartements neufs feront exception à ces nouveaux taux de réduction, comme ceux localisés dans les départements d’Outre-mer, qui resteront inchangés en 2021 et 2023 (23% pour un engagement de location de 6 ans, 29 % sur 9 ans et 32 % sur 12 ans).

Toutefois, en 2023, les taux de réduction des biens en Outre-mer passeront à : 

- De 23 % à 21,5 % pour un engagement de location de 6 ans


- De 29 % à 26 % pour un engagement de location de 9 ans


- De 32 % à 28,5 % pour un engagement de location de 12 ans 

  Et les réductions en Outre-mer passeront en 2024 à :


- À 20 % pour un engagement de location de 6 ans


- À 23 % pour un engagement de location de 9 ans


- À 25 % pour un engagement de location de 12 ans

Il existe toutefois 3 exceptions, où l’avantage fiscal reste identique pour 2023 et 2024 :

Ce sera en effet, le cas de tous les programmes immobiliers neufs “qui respectent un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation”, comme le stipule le texte. Nous ne connaissons pas à l’heure actuelle le détail de ces normes, mais il est à parier que l’enjeu de la ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, soit d’aligner ces seuils sur les normes de la Réglementation environnementale 2020 (RE2020), visant à renforcer les exigences en matière d’isolation des bâtiments.

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Les logements anciens, bénéficiant aujourd’hui de la réduction d’impôt liée à la loi Denormandie et faisant l’objet de lourds travaux de rénovation (25 % du montant total de l’opération achat + travaux investis dans la réhabilitation), ne seront pas, quant à eux, touchés par les nouvelles mesures.

Dernière exception également : les logements neufs situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville, continueront de bénéficier des conditions actuelles de la loi Pinel.

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Abandon du projet de refonte des plafonds de loyers

Autre surprise de la réforme : le gouvernement abandonne son projet de refonte des plafonds de loyers qui visait à corriger certaines dissonances constatées avec les loyers du marché. Si la réduction d’impôt Pinel est conditionnée au respect des plafonds de loyers et des plafonds de ressources des locataires, fixés selon la zone géographique du bien et sa surface, il est courant de constater que leur calibrage est parfois insuffisant.

Par le fait, malgré les critères imposés par la loi Pinel, certaines communes voyaient les logements construits en loi Pinel proposer aux locataires, des loyers supérieurs au montant moyen des loyers de marché local.

L’exécutif avait donc envisagé, de corriger certains décalages. Projet somme toute, avorté, puisque l’amendement présenté, n’en a fait aucune mention. La question des loyers se posera certainement au cœur des débats avec le futur successeur du dispositif fiscal Pinel. 

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Cette mesure, qui génère pourtant la création de milliers d’emplois dans le secteur du bâtiment, fait donc l’objet d’une “réorientation des financements vers des moyens d’actions plus efficaces” selon les services publics… Rendez-vous donc au printemps prochain pour connaître le rapport présentant les nouveaux mécanismes alternatifs à la loi Pinel, qui sera remis le 30 mars 2021 au Parlement.