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Votre prêt immobilier : combien vous coûte-t-il réellement ?

Afin d’acquérir votre propre logement, vous devrez certainement souscrire un prêt immobilier. Mais recourir à un crédit nécessite de suivre diverses procédures et entraîne également des frais non négligeables. Bien sûr, il y a les intérêts périodiques à payer, mais il y a également d’autres sommes à prendre en compte. Quels sont ces coûts qu’il faut régler ?


Les intérêts : paramètre fondamental qui impacte le coût de votre crédit


Les intérêts découlent du taux nominal soumis par l’institut financier avec lequel vous allez contracter.

L’oscillation de ce taux dépend de :


  • L’évolution économique globale : la bataille des offres proposées par les banques pour attirer les clients, le cours des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) et des autres indicateurs comme celui de la Banque de France.


  • Les conditions relatives à votre situation personnelle : le crédit auquel vous avez souscrit, le capital emprunté, votre contribution personnelle, vos revenus mensuels, votre situation familiale, la durée que vous avez définie, la zone géographique où vous vivez.


Connaître votre taux nominal vous permet d’évaluer clairement les mensualités à acquitter, mais aussi le coût des intérêts, soit la totalité des intérêts à rembourser pendant la durée du prêt.


Notez que le calcul des intérêts dépend avant tout du type de crédit :

  • Le prêt amortissable : vos mensualités sont formées par une fraction du montant emprunté et d’une part d’intérêt. La part d’intérêt diminue au fur et à mesure.
  • Le crédit in fine : vos mensualités sont exclusivement composées d’intérêts. Le capital ne sera remboursé en totalité qu’à terme.


Les types de taux diffèrent également d’un prêt à un autre :


  • Le taux fixe :

Fixé dès la souscription au crédit, il ne change plus durant la durée du prêt. Vous connaîtrez ainsi votre Taux Annuel Effectif Global qui englobe la totalité des frais supplémentaires à payer annuellement, en plus du remboursement du capital et du paiement des coûts d’intérêts.

Comme toutes les données sont connues au préalable, il vous sera notamment possible de demander une réduction de taux, ou alors de demander, plus tard, à raccourcir la durée du crédit en versant en plus des pénalités.


  • Le taux variable :

Il est généralement inférieur au taux fixe. Toutefois, dépendant des fluctuations des marchés économique et bancaire, il peut changer pendant la durée du crédit. Avec un taux variable, il vous sera possible de demander une corrélation d’évolution du taux afin de pouvoir payer des intérêts constants sur la durée du prêt. Vous aurez également le droit d’écourter votre prêt sans pénalité. 


Il est clair que le décompte des coûts des intérêts est une manœuvre complexe pour les particuliers. C’est pourquoi, afin de vous faciliter à déterminer vos charges, des modes de calcul vous sont suggérés par des sites professionnels comme Pretto. Cet expert en courtage vous propose en outre un tableau d’amortissement de votre prêt selon les données que vous aurez intégrées.


Afin de distinguer le prêt le mieux adapté à votre profil, vous devez procéder au calcul des intérêts. Une fois que cela sera fait, vous aurez plus d’aisance à choisir la meilleure offre bancaire pour votre projet d’acquisition de logement. Aidé d’un courtier immobilier, vous pourrez négocier les conditions les plus confortables avec votre banquier.


Les autres charges qui impactent sur le coût de votre crédit


L’assurance


Afin de s’assurer que vous pourrez rembourser votre prêt, votre banquier vous demandera sûrement de signer un contrat d’assurance emprunteur. Ainsi, en cas de manquement à vos engagements, il pourra tout de même se faire payer par l’assureur. 


Les frais d’assurance dépendent du capital que vous contractez, mais également de votre profil : votre âge, vos conditions physiques ou mentales et le risque encouru face à vos activités du quotidien.


Les frais d’assurance peuvent s’élever à un tiers du montant de votre prêt. De ce fait, il est important de bien « ficeler » vos arguments pour profiter d’une bonne assurance.


Les frais de garantie


La garantie est définie pour permettre à la banque de solder votre crédit, dans le cas où l’assurance ne prendrait pas en charge la totalité de votre prêt. 


La procédure ordinaire consiste à choisir une entité de cautionnement ou une personne que vous aurez choisie, qui supportera le prêt en cas où vous ne pourrez plus payer. Elle est généralement de l’ordre de 1 % du crédit.


Les frais de courtage


Ces frais ne sont à tenir en compte que si et seulement si vous faites appel à un courtier lors de vos démarches d’emprunt.


3 types de frais sont probables. Ceux :


  • d’une agence de courtage : les charges représentent habituellement 1 % du prêt. Cependant, il faut noter que les courtiers vous permettent de réaliser de grandes économies en vous accompagnant et en vous conseillant durant toutes vos démarches d’investissements immobiliers.


  • des comparateurs de prêt sur internet : ils sont gratuits, car ce sont les institutions bancaires qui les rémunèrent selon des contrats d'apporteur d’affaires. Aucun autre service n’est pris en charge par les comparateurs en ligne.


  • d’un service de courtage en ligne : ces professionnels, tels que Pretto, vous permettent de calculer gratuitement votre crédit. Par la suite, selon votre volonté, ils peuvent également vous aider dans toutes les démarches d’emprunt, moyennant une rémunération plus abordable par rapport aux agences de courtage classiques.


Enfin, n’oubliez pas les frais de dossier de la banque. Cette dernière vous facture en général cette inévitable prestation entre 500 et 1 500 €.

La législation changeant constamment, les informations contenues sur le site www.sphere-immo.com sont données à titre purement informatif et ne peuvent donc être considérées comme des documents faisant juridiquement foi.

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