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Prêt à taux fixe, variable : tout savoir sur les différents types de prêts immobiliers

Vous envisagez de recourir à un emprunt dans le cadre de votre achat immobilier ? Choisir le meilleur taux pour votre prêt immobilier peut parfois être un véritable casse-tête. Entre sécurité, assurance emprunteur et évolution des mensualités de remboursement, vous ne savez pas quelle est la meilleure option pour votre projet? Découvrez avec le blog de Sphère Immo, les différents types de financement bancaires existants. Prêt à taux fixe, prêt à taux variable, semi-fixes ou progressifs, explications.

Quelle est la différence entre un taux fixe et un taux variable ?

Définition du prêt à taux fixe

Comme son nom l’indique, ce taux ne connaît aucune évolution pendant la période d’emprunt. De ce fait, le bénéficiaire prend connaissance de la somme à rembourser chaque mois auprès de l'établissement créditeur, dès la signature du prêt. Avec un taux immobilier fixe pour son emprunt, l’emprunteur connaît avec précision son Taux Annuel Effectif Global (TAEG), jouant ainsi sur la sécurité.

L’emprunt du taux fixe repose sur un calcul dont les critères sont les suivants :

- L’Obligations Assimilables du Trésor (OAT) indexées sur l’inflation et les marchés financiers ; 

- La marge du domaine commerciale de la banque ; 

- La durée du crédit ; 

- La qualité du dossier du bénéficiaire.  

Définition du prêt à taux variable

Aussi appelé “taux révisable”, le prêt à taux d’intérêts variable, fluctue pendant toute la période de l’emprunt (à la baisse ou la hausse). Contrairement au taux fixe, le client ne peut prendre connaissance de la somme totale à acquitter durant toute la vie du crédit immobilier. Bien qu’il soit plus risqué, le taux variable est le moins coûteux. Effectivement, chaque année, le prêt à taux révisable varie selon l’Euribor. Ainsi, la banque s’adapte et réévalue le taux d'intérêt initial si le taux d’intérêt évolue.

ATTENTION :
Toute variation du taux d’intérêt peut être soumise à des limitations à la hausse ou à la baisse. C’est ce qu’on appelle un taux capé ou flooré. Retenez qu’une solution existe pour se saisir de cette fluctuation : dans une limite de 5 ans, vous avez le droit de diminuer ou d’augmenter la durée de votre prêt afin que la somme reste la même, chaque année.

Définition du prêt à taux mixte

Le taux mixte est une alternative entre les prêts à taux fixe et les prêts à taux variable c’est-à-dire qu’il peut profiter du faible coût de départ du fixe (5 à 10 ans), puis évoluer au prix du variable (capé ou non).
Ce type de prêt est intéressant, car il est moins onéreux et séduit les emprunteurs, que ce soit pour un achat de durée courte ou pour réaliser un investissement locatif. Celles et ceux qui souhaitent investir à court terme et revendre leur bien, au cours de leur emprunt, avant que le taux ne devienne variable, profitent ainsi des taux les plus bas.
Ce type de pratique peut ainsi permettre à l’investisseur de réaliser des économies substantielles, puisqu’il se sera exempté de la deuxième partie de son prêt, celui du taux révisable.

Avantages et inconvénients du prêt à taux fixe

Les avantages du prêt à taux fixe

Choisir un prêt à taux fixe, c’est limiter les risques et donc, miser sur la sécurité.

Au moment de signer votre prêt, vous avez connaissance des mensualités et du coût total de votre emprunt. Puis, pendant toute la période de votre crédit, vous êtes assuré contre toute évolution à la hausse, car votre taux reste inchangé. Fort apprécié par les primo-accédants et les investisseurs, le prêt à taux fixe a un fonctionnement simple et assure une certaine tranquillité d’esprit pour les années à venir. 

Les inconvénients du prêt à taux fixe

Si vous optez pour un crédit immobilier à taux fixe, vous ne pourrez pas profiter d’une éventuelle baisse des taux, à moins de négocier auprès de votre banque ou de procéder au rachat de votre crédit par un autre établissement. Par ailleurs, en début de prêt, le taux fixe est plus conséquent que celui du prêt variable sur la même période.

BON À SAVOIR:
Négociez à la signature du prêt, une exonération des IRA avec votre banquier. En effet, en cas de remboursement anticipé de votre prêt immobilier à taux fixe, la plupart des organismes bancaires facturent des pénalités pouvant atteindre jusqu’à 3 % du capital restant dû ! Les pénalités vont indemniser en partie l’organisme du prêt pour le manque à gagner dans l’opération immobilière…

Avantages et inconvénients du prêt à taux variable

Les avantages du prêt à taux variable

Par rapport au taux fixe, le taux variable permet de bénéficier de la baisse des taux d’intérêts, du début jusqu’à la fin de votre prêt. En cas d’augmentation, il vous est possible de passer d’un taux variable à un taux fixe si votre contrat le stipule. D’une autre manière, les banques offrent une couverture, le taux capé, afin que les mensualités soient soumises au plafond des variations du taux d’intérêt.
En pratique, si le taux capé est élevé, le taux de base pour votre prêt sera moins important. Son taux d’intérêt peut être réévalué chaque année (ou tous les 3, 5, 8 ans selon l’organisme d’attribution) en suivant l’évolution de l'Euribor. Pour toute information au sujet du plafond du cap, référez-vous directement à votre contrat.

2 types de cap existent et peuvent vous être proposés par votre banque :

- Le cap à la hausse : comme son nom l’indique, vous êtes uniquement protégé contre la hausse du taux d’intérêt c’est-à-dire qu’en cas de chute, votre taux baisse lui aussi de la même manière 

- Le cap à la hausse et à la baisse (aussi appelé “taux tunnel”) : vous permet de bénéficier d’une sécurité aussi bien à la hausse qu’à la baisse. Les augmentations sont soumises à un taux plafond et à une barrière désactivante, appelée “cap up & out”. En même temps, vous profitez de la baisse éventuelle de l’Euribor, qui elle aussi est encadrée. Les banques trouvent aussi leur avantage puisqu’elles vont pouvoir éviter de perdre de l’argent si les intérêts parviennent à baisser.

Dans la majeure partie des cas, les banques conseillent les taux “capés +1” ou “capés +2”. Cela signifie que si vous avez un prêt à taux variable capé +1 à 2%, le taux tunnel n’évoluera qu'entre 1 et 3%.

Les inconvénients du prêt à taux variable

S’il offre une grande souplesse, les variations de taux inhérentes aux prêts à taux variable constituent l’inconvénient majeur de ce type de financement. Afin de limiter ces fluctuations et de se protéger contre un taux d’intérêt trop élevé, nous vous recommandons d’opter pour un taux capé.
Contrairement au taux fixe, vous ne pouvez pas anticiper à l’aide d’un tableau d’amortissement. En clair, vous ne disposez d’aucune information concernant le coût de votre crédit puisqu’il sera susceptible de varier. Pour une question de sécurité, adopter un taux variable n’est intéressant que pour une durée d’emprunt inférieure ou égale à 7 ans, durée convenable pour limiter les hausses et autres variations.

Peut-on passer d’un taux variable à un taux fixe ?

Renseignez-vous auprès de votre banque ou de votre courtier en prêt immobilier pour savoir s’il est possible de réévaluer le taux de votre prêt. Vous pourrez alors passer d’un taux variable à un taux fixe, si votre contrat mentionne la possibilité de changer de taux en cours d’emprunt.

Dans ce cas, entamez une procédure de négociation auprès de votre conseiller. Autrement, si votre contrat n'en fait pas la mention, la banque peut rejeter votre demande. Si nécessaire, vous avez la possibilité de vous diriger vers un autre établissement prêteur. Pour vous réconforter dans votre choix, pensez à effectuer une simulation de rachat de crédit.
Ne tardez pas si vous désirez effectuer cette démarche. Il est plus opportun de le faire en début de crédit qu’à la fin.

À NOTER :

Le rachat de crédit immobilier s’avère être un choix judicieux, si l’écart entre le taux variable et le taux fixe est important et en l’absence de pénalités du remboursement anticipé.

Ce qu’il faut retenir

Finalement, comment choisir entre un prêt à taux fixe et un prêt révisable ? Le choix va dépendre de vos attentes (résidence principale, investissement locatif), mais aussi de votre situation financière et des caractéristiques de votre emprunt (montant et durée d’emprunt).

Pour faire le meilleur choix, n’hésitez pas à vous faire accompagner gratuitement par un conseiller en gestion de patrimoine. Nous vous aiderons, en toute objectivité et transparence, à trouver le meilleur organisme possible, pour financer vos projets immobiliers.

La législation changeant constamment, les informations contenues sur le site www.sphere-immo.com sont données à titre purement informatif et ne peuvent donc être considérées comme des documents faisant juridiquement foi.

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