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Propriétaire, locataire : qui doit payer les travaux d'entretien et de réparation ?

En matière de travaux, les droits et les devoirs respectifs des bailleurs-propriétaires et des locataires sont fixés par la loi du 6 juillet 1989 visant à améliorer les rapports entre les deux parties. 

En conséquence, le bailleur est tenu d'assurer un logement décent et en bon usage, de l’entretenir et d'y réaliser toutes les réparations jugées nécessaires au maintien et à l'entretien des lieux, exception faite des réparations locatives. Le locataire doit de son côté, prendre à sa charge l'entretien du logement et des équipements mentionnés dans le contrat de location, les légères réparations et l'ensemble des réparations locatives définies selon le décret, sauf dans certains cas tels que la vétusté, les malfaçons, les vices de construction ou cas de force majeure (tempête, glissement de terrain, tremblement de terre...).

Électricité : qui s’en occupe et paie les travaux ?

S'il semble évident qu'on ne demandera pas à un propriétaire de payer un changement de fusible ou d'ampoule, on aura tendance à croire que les autres travaux d'électricité seront à la charge de ce dernier. Cependant, selon le décret du 26 août 1987, les petits travaux et réparations doivent être effectués et acquittés par le locataire. 

Dans cette catégorie, on entend par « petits travaux » les éléments suivants : remplacement des interrupteurs abîmés, des prises de courant défaillantes, des baguettes de protection chancelantes ... 

Lors de son entrée dans le logement, le locataire doit vérifier le bon fonctionnement et l'installation électrique. Il faut que l’habitation réponde aux conditions de décence définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et assure la sécurité et la santé des occupants. 

En tant que propriétaire-bailleur, il est essentiel que le logement soit connecté au réseau électrique et conforme aux normes de sécurité. L'ensemble doit être en bon état de fonctionnement et permettre le branchement des appareils électro-ménagers courants et indispensables au quotidien. L'éclairage doit pareillement être suffisant dans toutes les pièces. 

Selon la loi, le locataire n'a pas à régler les dégradations survenant en cas de vétusté. S'il peut exiger le remplacement d'un vieil interrupteur qui n'est plus aux normes ou qui ne fonctionne pas correctement ou encore, la pose de prises électriques supplémentaires dans une cuisine afin d'éviter de brancher une multiprise qui peut s'avérer très dangereuse, il peut être difficile de prouver au propriétaire qu'il devra s'acquitter de petites réparations liées à la vétusté du lieu, à moins d'engager un expert.

En matière de plomberie, quelles sont les réparations à la charge du propriétaire ?

Toutes les réparations n’incombent pas au propriétaire. Tout dépend s’il s’agit d’anomalies d’installation ou d'altérations dues à la vétusté. Le locataire doit veiller au bon entretien de son logement. Ainsi, dans le cas d'une fuite d'eau, si celle-ci est causée par un joint défectueux ou une vis usée, la réparation revient au locataire. 

En effet, selon le décret du 26 août 1987, les petites réparations locatives sont réalisées par le locataire. De même, il doit souscrire à un contrat d'entretien annuel de la chaudière si l'habitation en possède une. Le plombier devra alors lui délivrer une attestation de visite et d'entretien, document indispensable pour se couvrir en cas de sinistre. 

Les bailleurs-propriétaires doivent vérifier si les logements loués sont bien conformes à la réglementation en vigueur et ce, avant toute signature de bail. Ils doivent ainsi régler les travaux relatifs aux fuites provenant des tuyaux de l'immeuble ou de la maison, des éventuels trous dans les tuyaux d'évacuation se trouvant derrière le lave-linge ou le lave-vaisselle. Si un problème est découvert après la signature du contrat et qu'il est dû à une absence d'entretien de la part du propriétaire, ce dernier devra en assumer les frais de réparation. 

Dès lors, il est très important de vérifier l'état de la plomberie avant l'entrée dans les lieux d'un occupant.

Les travaux d'entretien et de réparation déductibles des revenus fonciers

Dans le cadre de la mise en location d'un bien immobilier, certaines réparations, dépenses et charges peuvent être déduites des revenus bruts fonciers. Ces dernières ont pour objet la maintenance, la réparation ou l'amélioration du logement. Dès lors, si un propriétaire souhaite modifier la destination d'un immeuble, les frais liés à la remise en état et à la modification de celui-ci seront déductibles. 

Dans le cas d'un démembrement de propriété d'un immeuble mis en location entre un nu-propriétaire et un usufruitier, les dépenses sont déductibles des revenus de celui qui en a effectivement supporté la charge. 

Des règles de non cumul s'appliquent. Pour en connaître le détail, nous vous invitons à vous rendre sur le site du gouvernement ICI. 

Dans les dépenses offrant droit à une réduction d'impôts, on notera : 

 - les travaux réalisés et payés par le propriétaire au cours de l'année d'imposition, éventuellement les frais liés à ces travaux (honoraires d'architecte ou de chef de chantier) ; 

- les frais de relogement temporaire d'un locataire en vue de leur réalisation ; 

- le prix d'achat des matériaux si le propriétaire effectue seul ses réparations ; 

- les salaires inhérents aux employés chargés d'exécuter les chantiers tout comme les charges de main d’œuvre. 

- Le remplacement d'une chaudière entre également dans ce cadre puisqu’elle constitue une dépense de réparation et d'entretien de l’habitat. 

On peut également déduire les charges courantes de maintenance, de fonctionnement des parties communes et équipements communs de l'immeuble. 

 De fait, pour pouvoir être déduites des revenus bruts fonciers, les dépenses doivent avoir été effectuées par le propriétaire et payées au cours de l'année d'imposition. Et ce, quelle que soit la date de réalisation des travaux. Il faut donc conserver tous les justificatifs permettant de prouver sa bonne foi. 

Les réparations locatives à charge du locataire ne sont pas déductibles du revenu sauf si elles ont été rendues nécessaires de par la vétusté ou la force majeure et engagées avant son entrée dans les lieux. Si le bail prévoit la prise en charge de ces frais par le propriétaire, ce dernier pourra alors déduire du montant brut de ses loyers, les dépenses effectuées pour le compte de son locataire.  

La législation changeant constamment, les informations contenues sur le site www.sphere-immo.com sont données à titre purement informatif et ne peuvent donc être considérés comme des documents faisant juridiquement foi.

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