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Qu’est-ce que le portage immobilier ?

Perte d’emploi, longue maladie, divorce, difficultés à rembourser un crédit… la vie n’est pas toujours un long fleuve tranquille et certains propriétaires de biens immobiliers font parfois face à des difficultés financières qui peuvent les conduire à constituer un dossier de surendettement, à se retrouver fichés à la Banque de France, ou à se voir saisis de leur bien immobilier. En 2018, le Fichier National des Incidents de Remboursement des Crédits aux Particuliers (FICP), recensait plus de 220 000 propriétaires immobiliers listés. Le portage immobilier est une solution de financement peu connue qui constitue une alternative intéressante pour éviter le pire. Le blog de Sphère Immo vous éclaire sur cette option. 

Quels sont les principes du portage immobilier ?

Le portage immobilier est une alternative très intéressante pour les propriétaires en besoin de liquidités sans délai (interdit bancaire, difficulté à payer un crédit...).

Il s’agit d’un contrat à durée déterminée (en général de 5 ans), stipulant le rachat du bien immobilier par un ou plusieurs acquéreurs et octroyant le droit au propriétaire initial d’en devenir le locataire (avec obligation de payer un loyer au nouvel acquéreur). Cette solution temporaire permet au propriétaire-occupant de pouvoir rembourser ses dettes, tout en ayant la possibilité de racheter son logement au terme du contrat.

Le portage immobilier se divise en trois grandes étapes :

La vente temporaire du bien : vous vendez votre logement par le biais d’un notaire à un ou plusieurs investisseurs, qui l'achètent avec une décote de 20 à 30 % par rapport à sa valeur sur le marché. Vous devenez alors propriétaire-locataire de votre maison. 

- Les 5 années de portage immobilier : vous récupérez l’argent de la vente de votre maison, et pouvez restituer les crédits contractés tout en payant un loyer à l’investisseur. Vous utilisez ces 5 années pour retrouver une situation financière stable. 

- L’issue du portage immobilier : au cours ou au terme des 5 ans, vous pouvez effectuer le rachat de votre maison au prix convenu lors de la signature du contrat, ou la vendre au prix du marché.

Cette opération constitue un avantage pour les deux partis, puisque le vendeur procède à la vente de son bien tout en continuant de l’occuper, et l’acquéreur, grâce à son investissement, obtient un bon rendement financier en touchant des intérêts, avec une fiscalité avantageuse.

Quelle alternative à la vente à réméré ?

La vente à réméré est un principe qui permet au vendeur d’une propriété immobilière de racheter son bien s’il arrive à indemniser le prix de la vente en plus des autres frais engagés . Mais quelle est la différence entre le portage immobilier et la vente à réméré ?

Ces deux services désignent la même opération juridique : la vente avec faculté de rachat. Ils sont encadrés par les mêmes articles du Code Civil (articles 1659 à 1673), c’est pourquoi juridiquement, aucune différence n’est notable. Cependant, ce sont bien les écarts de coûts qui les différencient lors de la signature des contrats.

Voici un petit tableau comparatif :  

  

Portage immobilier
Vente à réméré
 Portage immobilier VS Vente à réméré Indemnité d’occupation annuelle (en %)
Selon la géographie et vos revenus, entre 7 et 9 % du prix de vente
10 à 15 % du prix de vente
Durée maximale du contrat
De 2 à 5 ans selon les contrats
La plupart propose une durée limitée à 2 ans (mais peut s’étendre à 5 ans)
Surcoût au rachat
5 % maximum
Environ 10 % 

Le portage immobilier se substitue à la vente à réméré, jugée trop risquée, avec des inconvénients plus viables et en reprenant ses avantages.
Lors d’une vente à réméré, le vendeur se doit de payer TOUS les frais liés à la vente (dépenses de réparation, frais de notaire, frais accessoires de vente, etc.). Le ou les investisseurs peuvent également poser leurs conditions. En cas de portage, le propriétaire-locataire ne rembourse que les frais notariaux.

De plus, si le prix conclu avec son acquéreur est supérieur au prix conclu lors de l’opération de portage, le vendeur reçoit la différence entre les deux valeurs. Cependant, si le prix est inférieur, il n’a aucune obligation de compenser cette variation à son investisseur.
Ajoutons à cela que lors d’un réméré, une véritable vente immobilière a lieu (qui peut être annulée si le propriétaire-occupant fait valoir son option de rachat dans le délai imparti). Lors d’un portage, le transfert de la propriété immobilière est seulement temporaire.

Quelques conseils

Bien qu’avantageuse, cette alternative de financement nécessite tout de même de répondre à un critère : le montant de l’endettement ne doit pas dépasser 70 % de la valeur du bien.

Le portage immobilier peut se trouver être une alternative alléchante. Cependant, n’oubliez pas que cette option ne garantit aucunement le fait qu’une banque vous accorde un prêt. Même si le remboursement de vos dettes et le retrait du FICP est une première étape de franchie pour aller de l’avant, sachez que malheureusement les banques se montrent malgré tout réticentes à accorder des facilités aux anciens interdits bancaires.

La législation changeant constamment, les informations contenues sur le site www.sphere-immo.com sont données à titre purement informatif et ne peuvent donc être considérées comme des documents faisant juridiquement foi.

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