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Queue de programme : bon plan pour trouver un logement neuf ?

Au moment de la livraison d’un programme immobilier neuf, le promoteur peut se retrouver avec des logements qui n’ont pas trouvé preneur : les queues de programme immobilier. C’est un problème pour le promoteur qui ne peut pas finaliser son opération et qui doit en supporter le poids financier. Ces logements sont donc proposés à la vente avec une décote, ce qui peut se révéler très intéressant pour les investisseurs ayant un budget d’achat dans l’immobilier neuf limité. Pourquoi ces logements ne trouvent pas acquéreur ? Quels sont les avantages d’acheter un lot en queue de programme ? Existe-t-il des inconvénients ?

Pourquoi les promoteurs se retrouvent-ils avec des logements invendus ?

Pour qu’une opération immobilière soit un succès pour le promoteur, il est impératif qu’il réussisse à vendre l’intégralité de ses lots. Il porte donc une attention particulière à l’emplacement de la future résidence, mais aussi à la disposition et au confort des logements. La résidence doit être située dans un quartier attractif, proche des transports en commun, et avec des commerces et services de proximité, afin que les acheteurs potentiels puissent se projeter dans le logement. Malgré tous les efforts mis en place par le promoteur, il se peut qu’il n’arrive pas, dans certains cas, à commercialiser l’ensemble des lots. Mais pour quelles raisons ?

Plusieurs facteurs peuvent expliquer les difficultés de vente des queues de programmes, qui ne dépendent pas des promoteurs :

- Une mauvaise orientation : généralement les biens orientés plein nord ne font pas partis des premiers choix des aquéreurs en raison d’un manque d’ensoleillement et d’une faible luminosité. A l’inverse, dans les régions où les étés sont caniculaires, une orientation au sud sans protection contre le soleil est un frein pour les investisseurs. 

- Les nuisances sonores ou visuelles : un appartement situé au-dessus de l’entrée du parking, ou au RDC avec du vis-à-vis (aura du mal à se vendre. 

- Le retour de lot : il s’agit d’appartements ayant été vendus, mais dont l’acheteur (malgré la signature d’une promesse de vente) casse la vente. Généralement, le retour de lot est dû au refus d’une banque d’accorder un emprunt.

Est-il, dans ce cas, opportun de se porter acquéreur d'un lot en queue de programme ? Tout dépend de votre projet ! Ce n’est pas parce qu’un logement a du mal à se vendre, qu’il n’est pas recherché à la location. Si vous avez un projet d’investissement dans l’immobilier locatif, un lot en queue de programme peut être une solution extrêmement rentable.

Les avantages d'acheter un lot en queue de programme

Quels sont les avantages d’acheter en queue de programme ?

Les avantages de l’immobilier neuf sont nombreux : frais de notaire réduits, dernières normes de construction, un logement prêt à l’emploi, garantie biennale et décennale, exonération de la taxe foncière… Vous retrouverez les mêmes avantages avec un appartement acheté en queue de programme, avec de surcroit, un prix d’achat décoté.

L’accessibilité du logement : un argument de poids pour louer

Si vous ne vous voyez pas vivre dans un appartement au RDC, pour d’autres, c’est l’un des premiers critères. Les personnes âgées ayant du mal à se déplacer, ou les personnes à mobilité réduite, apprécient ces logements faciles d’accès. De même, les personnes ayant des animaux domestiques pourront profiter de l’accès aux espaces verts pour les faire sortir.
Enfin, pour une famille, c’est la possibilité de laisser les enfants jouer dehors, tout en les ayant à l’oeil. Si votre projet est d’acheter un bien pour le mettre en location, ces logements restent prisés par une certaine catégorie de locataires, et vous n’aurez pas de problème pour trouver preneurs. De plus, vous achetez un bien décoté, que vous louez au même prix qu’un appartement situé à l’étage : votre rentabilité locative en sera accrue.

Les étudiants prêts au compromis

Les logements rencontrant des nuisances sonores peuvent également trouver leur clientèle. Grâce à la décote, vous pouvez vous permettre de proposer votre logement à un prix moins élevé que le reste du marché, tout en conservant une bonne rentabilité.
Les étudiants à faibles revenus sont prêts à faire des compromis sur certaines nuisances, si le logement est équipé (kitchenette indispensable par exemple), qu’il est bien situé (à proximité des universités), et qu’il leur permet de réaliser des économies. Attention toutefois au turn-over important de ce type de locataire. Privilégiez un bien proche de votre domicile, si vous vous occupez de la location personnellement.

Loi Pinel et queue de programme : le duo gagnant !

Si la commune où vous avez prévu d’investir est éligible à la loi Pinel, acheter un lot en queue de programme devient vraiment intéressant. Ce dispositif est mis en place dans des villes où la demande locative est forte, la carence locative est extrêmement rare.
Les loyers sont plafonnés : vous louerez au même prix un appartement au RDC qu’à l’étage, mais vous profitez d’un prix d’achat décoté, donc une meilleure rentabilité. Enfin, vous profitez d’une réduction d’impôts, calculée suivant la durée de votre engagement de location.

Existe-t-il des inconvénients aux queues de programme ?

Le prix d’achat minoré des queues de programme est une solution pour les ménages souhaitant devenir propriétaire de leur résidence principale, mais qui ont un budget limité. Pour de l’immobilier locatif, c’est l’occasion d’augmenter la rentabilité de l’investissement. Les principaux inconvénients dépendent des caractéristiques du logement. Mais il est possible de gommer ces points négatifs en effectuant certains travaux.
Si le problème d’un logement au RDC consiste à un vis-à-vis trop important, la plantation d’une haie, ou l'installation d’un brise-vue peut être une solution facile et peu onéreuse. S’il est trop bruyant, la pose d’un triple vitrage peut diminuer le bruit. Enfin, si le bien est petit, un agencement réfléchi et pratique peut convenir à une personne seule.
Néanmoins, il ne faut pas se focaliser sur les questions de programme. Le critère principal que vous devez garder à l’esprit est l’emplacement de l’opération immobilière. Si l’emplacement est bon, vous réussirez à louer votre logement même s’il comporte certains défauts.

Acheter un logement neuf : un investissement important

Au vu des sommes engagées, il est important de bien préparer votre investissement immobilier. Vérifiez l’attractivité de l’emplacement du bien, et son accessibilité (transports en commun, proche d’un axe de communication…). De même, il est primordial de bien constituer son dossier de financement, afin de vérifier la faisabilité de l’achat, et de définir précisément la rentabilité locative.

Les équipes de Sphère-Immo sont à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet d’investissement. N’hésitez pas à consulter tous nos programmes immobiliers neufs

Queue de programme et immobilier neuf : Une vidéo pour tout comprendre

La législation changeant constamment, les informations contenues sur le site www.sphere-immo.com sont données à titre purement informatif et ne peuvent donc être considérées comme des documents faisant juridiquement foi.

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