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Comment réaliser un investissement immobilier locatif sans apport ?

Faut-il obligatoirement apporter une contribution personnelle lorsque l’on souhaite réaliser un investissement locatif ou peut-on acheter sans apport ? Est-il possible d’investir dans l’immobilier sans argent ? Faut-il être riche pour investir dans l’immobilier ? Autant de questions que bon nombre d’entre vous se pose avant de se lancer dans l’immobilier locatif.

Bâtir un projet d’investissement locatif sérieux

Tout d’abord, qu’est-ce qu’une capacité d’apport ?

Celle-ci correspond à la possibilité de l’investisseur de financer une partie de son projet lui-même à travers des liquidités présentes sur ses comptes (épargne, donations, héritage…). Cet apport personnel rassure l’organisme de crédit.

Néanmoins, parfois, cette capacité d’apport n’existe pas, est très faible ou encore l’investisseur ne souhaite pas immobiliser d’argent personnel. Dans certains cas, un investissement immobilier peut s’auto-financer grâce notamment aux revenus locatifs générés.

Ce qu’il faut savoir cependant, c’est que les banques sont de plus en plus frileuses à l’idée de prêter de l’argent. Ainsi, les investissements locatifs sans apport sont pour l’essentiel, destinés aux personnes déjà propriétaires de leur habitation. Les banques ne veulent pas que ce placement locatif, ne vous bloque par la suite lors d’un projet d’achat pour votre résidence principale, parce que vous êtes déjà à la limite de votre capacité d’endettement !

Toutefois, il est plus compliqué, mais envisageable d’obtenir un financement, si vous êtes locataire, si votre projet d’investissement est sérieux, que vos comptes bancaires sont bien tenus (pas de découverts bancaires, d’incidents de remboursements…) et que vous ne vous éparpillez pas dans tous les sens. Il vous faudra pour cela, sécuriser l’organisme prêteur, en démontrant la solidité de votre dossier et l’infaillibilité du montage de votre investissement. 

Construire un dossier solide

Aujourd’hui, + de 60% des crédits immobiliers destinés à un placement immobilier locatif, sont accordés sans apport initial des acheteurs.

Pour manifester votre sérieux auprès des établissements prêteurs dans lesquels vous envisagez de déposer votre demande de financement sans apport, il est nécessaire de vous constituer un dossier en béton.

Vous devrez établir un ratio entre le placement et la rentabilité espérée. Vous prouverez ainsi que vous avez pris connaissance de l’ensemble des frais liés à votre projet d’investissement (taxes, assurances, charges de copropriété le cas échant…) que vous mettrez en corrélation avec les revenus locatifs engendrés.

En outre, il est important de mettre en évidence une capacité d’épargne personnelle réalisable chaque mois pour indiquer que vous êtes capable de mettre de l’argent de côté et d’injecter ces fonds le moment venu.

Choisir un bien immobilier ayant du potentiel locatif

Dans quel type de logement devez-vous investir ? Pour être satisfait de votre investissement locatif en terme de rendement, plusieurs critères rentrent en compte. La banque va en effet, examiner avec attention le logement dans lequel vous aimeriez investir. Voici les éléments à prendre en considération pour sécuriser votre achat locatif sans apport et garantir la rentabilité de votre placement.

Définir le type de bien

Dans le cadre d’un investissement locatif, il est souvent préférable de se focaliser sur des petites et moyennes surfaces afin d’obtenir un rendement intéressant.

Toutefois, réfléchissez aussi au fait qu’un studio occasionnera davantage de « turn-over » qu’un deux ou trois pièces où des familles s’établiront sur la durée.

Tout autant, investir dans une ville étudiante, dans une résidence sous le dispositif LMNP, permettra d’obtenir un investissement rentable facilement et géré à travers un bail commercial signé avec un gestionnaire (voir notre article à ce sujet).

Concernant la rentabilité, c’est-à-dire le quotient entre les revenus générés par rapport aux prix d’achat et de revient, plus celle-ci est élevée, plus le banquier vous déroulera le tapis rouge pour vous proposer un prêt immobilier. Évidement le budget doit être réaliste et tangible pour obtenir un prêt sans apport.

Choisir lui emplacement attractif

S’il n’y avait qu’un critère à retenir en matière d’investissement locatif, ce serait l’emplacement. Il s’agit véritablement d’une condition primordiale, une règle d’or, à ne négliger sous aucun prétexte !

Certains investisseurs pensent à tort qu’ils n’ont pas les moyens d’investir dans une ville convoitée comme Paris, Nantes, Bordeaux ou Lyon par exemple, alors qu’au contraire, ces métropoles sont dynamiques et porteuses en terme de placement immobilier.

Pour qu’un investissement locatif fonctionne, encore faut-il que la localisation séduise ! N’hésitez pas à lire notre article consacré aux villes dans lesquelles il est intéressant d’investir.

Investir dans une ville à faible croissance, aura un impact défavorable sur votre opération immobilière, car vous risquez de vous retrouver avec un logement sans locataire et donc souffrir d’une absence de revenus locatifs. Tandis qu’investir dans une commune en développement, dotée d’un bassin d’emplois important ou de nombreux étudiants, sera plus attrayante pour vos futurs locataires.

Comment obtenir un prêt immobilier pour son investissement locatif ?

Négocier son prêt immobilier à taux intéressant

Comment obtenir son financement pour un investissement locatif sans apport ?

Lorsque vous allez vous rendre à la banque pour négocier votre crédit immobilier dédié à votre investissement locatif, sachez que le banquier vous proposera très certainement de mettre un apport dedans. C’est son travail et il souhaite sécuriser au maximum le financement de votre projet. Le plus souvent, les banques vous demanderont d’injecter 10% du montant de l’acquisition.

Vous souhaitez investir et obtenir un prêt sans apport, de façon à ne pas immobiliser votre argent ? Alors, refusez simplement et si la première banque que vous avez vu n’accepte pas de financer votre prêt immobilier sans apport, allez en voir une autre ! Surtout, n’abandonnez pas au premier refus de votre banque.

Également, la solution la plus opportune, au lieu de multiplier les rendez-vous avec les banques, peut être d’avoir recours à un courtier en financement. Celui-ci saura vous guider, négocier des offres auprès des banques et trouver le meilleur crédit possible pour votre projet.

Une manière de négocier son prêt immobilier locatif sans apport, peut être à l’avenant, de proposer aux banques de domicilier tout ou partie de vos comptes et de votre épargne dans leurs établissements. Les banques sont férues des propositions de cette nature où vous faites un pas vers eux.

Quelle banque faut-il choisir pour son investissement locatif ?

Au préalable et avant de penser à choisir sa banque, que ce soit avec ou sans apport, la totalité des établissements bancaires établissent votre taux d’endettement pour connaître la faisabilité de votre projet d’investissement immobilier.

Le taux d’endettement détermine « votre reste à vivre » et est calculé en fonction de vos dépenses et de vos revenus. Pour obtenir un prêt destiné à financer votre opération immobilière, ce taux ne doit pas dépasser 33% de vos revenus, évitant ainsi les risques encourus et les situations de surendettement.

Ensuite, le banquier ou le courtier en crédit immobilier étudie avec vous la durée envisagée du financement. Plus la période de crédit est longue, plus le risque augmente. Il analyse aussi les mouvements entrants et sortants de vos comptes bancaires.

En dernier lieu, il vous demandera si vous financez par vous-même les frais de notaire ou si vous souhaitez les inclure dans le montant global de votre crédit immobilier. Dans le cadre d’un achat dans le neuf, des frais de notaire réduits s’appliquent par rapport à une acquisition dans l’ancien.

Pour vous faciliter la tâche, vous pouvez utiliser gratuitement notre outil de simulation de crédit en ligne et notre calculatrice de frais de notaire.

Définir la fiscalité de son projet d’investissement locatif

Lors d’un achat immobilier, les intérêts d’emprunt bancaires sont déductibles des revenus locatifs perçus, dans la limite de ces loyers. S’il vous restait un reliquat de revenus fonciers ou de BIC (notamment dans le cas d’une location meublée), ceux-ci rentreraient dans vos revenus et seront imposés à votre TMI (Tranche Marginale d’Imposition).

Plusieurs dispositifs existent aujourd’hui pour réduire votre imposition tout en vous constituant un placement avantageux. Ainsi, se positionner sur un investissement locatif sans apport avec la Loi Pinel peut s’avérer être un excellent levier, car les avantages inhérents à la fiscalité (réduction d’impôts) seront assimilés dans le calcul de votre « reste à vivre ».

La loi Censi Bouvard, quant à elle est également intéressante dans le cadre d’un projet d’investissement locatif sans apport. Vous pouvez ainsi acheter un logement neuf dans une résidence de services et obtenir une réduction d’impôt pour une mise en location de votre bien pendant 9 ans, tout en récupérant la TVA !

Comme vous l’aurez compris, réaliser un achat immobilier locatif est envisageable sans apport si vous sécurisez l’ensemble de votre dossier pour rassurer l’établissement prêteur. Vous pourrez ainsi percevoir des revenus locatifs qui vous donneront les moyens de financer votre placement immobilier.

Tout projet de défiscalisation ou d’investissement locatif doit être longuement réfléchi. Spécialisée dans l’immobilier d’investissement, Sphère Immo, vous permet d’être accompagné gratuitement par un conseiller pour investir en toute quiétude. Transparents et objectifs, notre équipe d’experts en immobilier neuf est à votre service pour vous accompagner vers les clés de votre succès.

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