Préparer efficacement sa retraite et diminuer son imposition grâce au système du démembrement  

Le démembrement de propriété est inscrit dans le code civil de 1804. On utilise ce terme quand la propriété d’un bien est divisée entre un usufruitier d’une part, qui possède le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus locatifs, et d’autre part un nu-propriétaire. Il s’agit d’un système très avantageux en matière de transmission patrimoniale. Le nu-propriétaire peut donner ou léguer l’usufruit de ses biens à son conjoint, ses enfants…

Quels sont les principes du démembrement ? 

Il s’agit d’un contrat entre un acquéreur qui achète la nue-propriété d’un bien à 50 ou 60% de sa valeur totale et un bailleur institutionnel qui en garde l’usufruit. Dans ce contrat, chaque partie a des droits spécifiques. Le détenteur de l’usufruit dispose du bien durant le contrat et il peut ainsi le louer. La nue-propriété ne donne pas le droit de disposer du logement durant toute la durée du contrat. Celui-ci est signé pour une durée de 15 à 20 ans, au terme duquel le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du logement. 

Lors de la pleine acquisition du bien, aucun frais supplémentaire n'est exigé et le propriétaire du bien peut choisir de vendre l'appartement pour percevoir un capital, le louer pour générer des revenus complémentaires, ou récupérer l'appartement. Les éventuels loyers impayés ou tout autre aléa lié à la location sont à la charge de l’usufruitier. Il prend également à sa charge les différents frais relatifs à la mise en location : les travaux d'entretien, les taxes y compris la taxe foncière et les charges (frais de gestion locative, honoraires de syndic, charges d'entretien, assurances). 

À qui est destiné la nue-propriété ?  

Destiné aux investisseurs fortement imposés ou disposant déjà de revenus fonciers, assujettis à l’IR (Impôt sur le Revenu) ou à l’ISF (Impôt sur la Fortune), le démembrement est un principe idéal pour ceux qui souhaitent développer leur patrimoine et investir dans l’immobilier sans avoir de soucis de gestion locative. La nue-propriété est parfaite pour des personnes désireuses d’investir sur le long terme. Ce système est impeccable pour les investisseurs souhaitant acheter comptant et son intérêt peut être encore renforcé avec un adossement sur un prêt IN FINE. 

Quels sont les avantages liés au démembrement de propriété

• Achat d’un bien à un prix réduit, à 50 ou 60% de sa valeur avec des frais de notaire qui sont calculés sur la base de ce prix et qui sont donc réduits.  
• Réaliser une économie sur la taxe foncière puisque durant toute la durée du démembrement elle est à la charge de l'usufruitier.  
• La nue-propriété n’est pas prise en compte dans le calcul de l’assiette ISF.  
• Déduction possible sur les revenus fonciers des intérêts d’emprunt éventuels. 

Ce système de placement durable et qualitatif présente moins de désagréments que l’investissement locatif classique et est particulièrement adapté pour une succession.   

Quelles sont les conditions à respecter dans le cadre du démembrement ? 

• Respecter la durée du contrat passé avec l'usufruitier d’une durée de 15 à 20 ans lors de l'acquisition du logement. 
• L'usufruitier perçoit tous les loyers durant la période fixé par le contrat, en contrepartie, au terme de celui-ci le nu-propriétaire récupère la pleine jouissance du logement. 

NB : À noter cependant, qu'un second marché permettant la revente en cours de contrat existe aujourd'hui et s'organise car les demandes sont de plus en plus nombreuses. 

Exemple d’investissement en démembrement 

• Je réalise un investissement en nue-propriété via l'acquisition d'un logement d'une valeur de 150 000 € avec une durée de contrat de 15 ans. 

⇒ 150 000 € x 60 % = 90 000 €

  ► J'achète un bien à 90 000 €, je réalise donc une économie de 60 000 € sur l'achat du bien. Je percevrai mes loyers à l'échéance du contrat et je récupèrerai la pleine propriété de mon bien dans 15 ans. 

Je réalise un investissement en nue-propriété via l'acquisition d'un logement d'une valeur de 200 000 € avec une durée de contrat de 20 ans. 

⇒ 200 000 € x 50 % = 100 000 € 

► J'achète un bien à 100 000 €, je réalise donc une économie de 100 000 € sur l'achat du bien. Le bien n'entre pas dans le calcul de mon assiette ISF pendant toute la période des 20 ans. 

Tableau récapitulatif sur le démembrement

Les Avantages Fiscaux	Patrimoine sorti de l'assiette ISF - Réduction immédiate de 40 à 50% de la valeur estimée du bien
L'Engagement de durée	Minimum 15 ans
Les Conditions à respecter	- Absence de revenus - Nue propriétaire pendant 12 à 20 ans - Récupération de l'usufruit et de la pleine propriété au terme
Les Biens concernés	Logement acquis directement en démembrement
Les Avantages	- Acquérir un bien pour 60% de sa valeur  - Diminuer son ISF
Les Inconvénients	Ne pas surpayer la valeur de la nue-propriété
L'Avis de Sphere Immo	Pour les personnes à forts revenus

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