Investir dans l’immobilier neuf en droit commun

Quel est le principe de l’investissement en droit commun ?

Dans le cadre d’un investissement en droit commun, les produits engendrés sont des revenus fonciers issus de la location d’appartements, de maisons, d'immeubles, de propriétés bâties ou non bâties, souscrites par des personnes physiques ou bien pat des SCI. Dans le cadre d’une SCI, l'impôt est payé par les différents associés à hauteur de la quote-part de chacun. 

Lors d’une acquisition d’un bien immobilier en droit commun effectué en démembrement de propriété, l'usufruitier devient imposable en fonction des revenus dont il a la jouissance effective. Les charges sont quant à elles déductibles pour celui qui en a supporté assurément la charge (l'usufruitier ou le nu-propriétaire). Les biens immobiliers neufs achetés dans le cadre d’un placement en droit commun, sont loués nus. Les locations meublées, elles, rentrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

Comment investir dans l’immobilier neuf en droit commun ?

L’investisseur qui le souhaite peut choisir d’opter, au moment même de remplir sa déclaration d’impôts, parmi deux différentes possibilités pour réaliser son investissement en droit commun: le régime micro-foncier ou le régime réel. Les avantages de ces deux dispositifs sont différents et le choix se fera de ce fait selon le profil de l’acquéreur et celui du bien immobilier qu’il achète.  

L’investisseur qui acquiert un logement pour le mettre en location dans le cadre du dispositif du droit commun peut bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30%, d’une déduction des charges sur ses impôts et d’une déduction du montant des travaux sur ses impôts également. 

Les régimes qui s’applique dans le cadre de la loi de droit commun

Le revenu foncier imposable s’entend du revenu net. Il s’agit de la soustraction des charges aux différents loyers perçus. Ce revenu est ainsi déterminé pour chaque bien ou chaque immeuble pour intégré dans la globalité du parc immobilier détenu par l’investisseur.

Pourquoi choisir le régime Micro-Foncier ?

Lorsque les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000€/an, il n’y a pas de déduction de charges mais ce régime offre un battement de 30% pour les deux premières années d’acquisition d’un logement. L’investisseur doit alors remplir la déclaration 2042 en y intégrant le montant des revenus fonciers bruts.

Quand choisir le régime réel ?

Lorsque les revenus fonciers dépassent les 15 000€/an, ce régime est obligatoire. Mais l’investisseur qui le souhaite peut opter pour le régime réel même si ses revenus sont inférieurs. Il est à noter toutefois que cette option est irrévocable pendant 3 ans. Les charges sont ainsi déduits du revenu foncier (travaux, frais d’entretien, intérêts bancaires…). Ce régime est véritablement intéressant si les charges sont élevées.

Investir grâce au déficit foncier

Si les charges sont supérieures aux loyers encaissés, l’investisseur peut imputer 10 700€ du revenu global. Le solde restant est imputable également sur les revenus fonciers sur les 10 années suivantes. Vous souhaitez plus d’informations sur la loi concernant les investissements en droit commun et sur le Déficit Foncier? Nos experts en immobilier de placement sauront vous guider dans vos projets de défiscalisation et d’investissement immobilier. Pour plus de renseignements, prenez contact avec notre équipe par téléphone ou sur notre formulaire de contact.