Défiscaliser grâce l’immobilier : découvrez les atouts de l’investissement locatif

Comment baisser son imposition est une question que se posent bon nombre de Français. Il existe aujourd’hui de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière destinés à celles et ceux qui souhaitent miser dans la pierre à travers un investissement locatif, tout en réduisant leur assiette fiscale. Si les pouvoirs publics ont mis en place cet arsenal de dispositifs et de montages fiscaux dédiés aux investisseurs, c’est dans un but bien précis : celui de stimuler la construction de logements neufs pour répondre à une demande locative de plus en plus forte. Voici nos explications pour vous aider à choisir la mesure la plus optimale en fonction de votre situation et de vos objectifs.

Les avantages de l’investissement immobilier locatif

La défiscalisation immobilière recense un ensemble de dispositifs fiscaux mis en place par le gouvernement pour inciter les particuliers à placer leur argent dans la pierre en échange d’avantages fiscaux comme une réduction sur leurs impôts. Réaliser un investissement immobilier locatif consiste à acquérir un ou plusieurs logements en vue de les mettre à la location pour construire un patrimoine immobilier durable. Les loyers perçus permettent d’améliorer ses revenus chaque mois. Ces rétributions sont un avantage non-négligeable, en particulier lorsque le moment de la retraite arrive et que les revenus diminuent fortement. Bon nombre d’acheteurs immobiliers capitalisent avec la pierre pour anticiper cette période de vie cruciale.

Effectuer un investissement immobilier locatif est en effet, considéré depuis longtemps comme gage de sécurité qui permet d’offrir un nombre important de bénéfices. Et pour optimiser encore davantage ces opérations immobilières, plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière, permettent de réduire de manière significative son imposition sur le revenu. Chaque mesure fiscale en place correspond à un ou à plusieurs profils type d’investisseurs.

Quels dispositifs fiscaux pour quels profils d’acheteurs ?

La loi Censi-Bouvard par exemple, permet d’investir dans une résidence de services, exploitée par un gestionnaire. L’investisseur signe un bail commercial avec ce denier, lui assurant de percevoir des loyers chaque mois (et donc de sécuriser son achat immobilier) et de bénéficier d’une baisse d’impôts équivalent à 11%du montant de l’acquisition pendant 9 années et dans une limite plafonnée à 300 000 euros.

L’acheteur-Investisseur peut de surcroit, récupérer la TVA. Il est également possible de cumuler les avantages du Censi-Bouvard avec d’un investissement en loi Pinel ou avec un LMNP Amortissement, dans une limite annuelle de 300 000 euros. Depuis la mise en place du prélèvement à la source, la réduction d'impôt octroyée dans le cadre d'un investissement en LMNP Censi-Bouvard fait l'objet d'un acompte versé en janvier si les investisseurs ont déclaré des dépenses ouvrant droit à cette réduction d’impôt l’année N-1. Le solde est quant à lui versé aux alentours du mois de juillet sur la base de la déclaration des revenus. Les montants ouvrant droit à une réduction d'impôt Censi-Bouvard doivent être notés lors de la déclaration de revenus.

Ce mécanisme correspond à tout type de contribuable et est idéal pour se constituer un patrimoine et des revenus locatifs, réaliser un investissement immobilier sans apport, se préparer une retraite complémentaire à moyen terme, s’en servir comme assurance décès/Invalidité.

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Le dispositif de la Loi Pinel, quant à lui, est le plus populaire, avec plus de 60% des ventes de logements neufs, car il offre aux investisseurs immobiliers la possibilité d’acquérir un logement dans des résidences neuves ou en VEFA qu’il mettra en location tout en profitant d’une réduction d’impôt sur le revenu, allant jusqu’à 21 % du prix de revient du bien immobilier neuf, toujours dans une limite de 300 000 euros annuelle. Les loyers de l’habitation achetée seront plafonnés en fonction de la zone tendue, dans laquelle se situe le bien et les conditions de ressources des locataires seront elles aussi soumises à un plafonnement. La loi Pinel correspond à des profils d’acheteurs payant plus de 2 000 euros d’impôts/an et l’opération fiscale reste intéressante même pour celles et ceux qui paient aujourd’hui 10 000 euros d’impôts sur les revenus. En général, selon les secteurs et les typologies de biens louées, le rendement locatif brute avoisine les 3 à 4 %/ an (hors avantage fiscal).

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La Loi Malraux, quant à elle, intéresse des profils fortement fiscalisés et amateurs de patrimoine, possédant du cash pour supporter les travaux de rénovation nécessaires pendant 4 ans. Une forte réduction d’impôt, allant de 22 % à 30 % est, en effet, accordée suivant la zone où se trouve l’immeuble à restaurer. Pour bénéficier de la loi Malraux, les habitations à rénover doivent en effet être situées dans des Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR), dans des Quartiers Anciens Dégradés (QAD) ou dans des Nouveaux Programmes Nationaux de Renouvellement Urbain (NPNRU).

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Tableau récapitulatif des 3 dispositifs fiscaux expliqués

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