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Se constituer un revenu locatif non imposable grâce à la Location Meublée Non Professionnelle

Investir en location meublée non professionnelle (LMNP) vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux particulièrement attractifs et notamment générer des revenus non fiscalisés sur une très longue période (le plus souvent au delà de 20 ans).

Pour bénéficier de cette mesure, vos loyers ne doivent pas excéder 23 000€ par an et constituer moins de 50% de votre revenu global imposable. Les rémunérations liées à la location meublée non professionnelle sont à déclarer dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Quels sont les principes de l’investissement en LMNP

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel est accordé aux personnes qui ne sont pas inscrites au registre du Commerce et des Sociétés (RCS) mais dont les revenus perçus rentrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Ce dispositif fiscal est destiné :

  • Aux personnes désirant se constituer des revenus complémentaires ;
  • Aux contribuables voulant préparer leur retraite ; 
  • Aux individus souhaitant réaliser un investissement plus sûr, limitant les éventuels impayés et ne voulant pas s'occuper de la gestion de leur bien ;
  • Aux investisseurs à la recherche d'un bien à moins de 100 000 €.

Le loueur en Meublé Non Professionnel peut, cependant, rapidement passer de ce statut à celui de Loueur Meublé Professionnel. 

Rappel des conditions à respecter pour rentrer dans la catégorie de loueur meublé non professionnel : 

  • Ne pas être inscrit au RCS en qualité de loueur meublé professionnel 

ou

  • Les recettes tirées de la location en meublé ne dépassent pas 23 000€ TTC/an. 

ou 

  • Les recettes locatives sont inférieures aux autres revenus du foyer fiscal (traitements et salaires, autres BIC, BNC, bénéfices agricoles)

Régimes fiscaux dans le cadre d’un LMNP : le micro-BIC ou le réel simplifié 

 - Loyers inférieurs à 32.100€ : le micro-BIC 

> Abattement forfaitaire de 50% sur les charges.

  • Loyers supérieurs à 32.100€ : régime réel simplifié 

> Plus-value immobilière fiscalisée à 16% + 11% de prélèvements sociaux. Une minoration systématique de 1000€ est appliquée avec un abattement de 10% par année de détention au delà de 5 ans.

  • Le plafond du régime micro-BIC est de 80.300€ pour les locations saisonnières et de tourisme (gîtes, chambres d’hôtes) avec un abattement forfaitaire de 71%, ce qui rend ce régime extrêmement intéressant.

Le LMNP, un statut qui présente de nombreux avantages

Le statut de Loueur Meublé Professionnel et le statut de Loueur Meublé Non-Professionnel vous offrent à la fois la possibilité de déduire certaines charges de vos revenus fonciers mais aussi de récupérer l’intégralité de la TVA sur l’acquisition du bien :

UN AMORTISSEMENT LINÉAIRE

Dans le cadre d’un LMNP classique, il est possible d'amortir comptablement et fiscalement son investissement. 

  • L’amortissement comptable : 

> Les immeubles loués en meublé sont ainsi amortis de façon linéaire sur une durée souvent comprise en 20 et 30 ans. Tous les postes liés à la construction permettent d’amortir le bien : gros-œuvre, toiture, équipements techniques, frais de notaire déductibles du prix sous forme de charge… Le terrain ne peut pas être amorti. 

> Le mobilier est quant à lui amorti sur une durée plus courte de 5 à 10 ans. 

  • L’amortissement fiscal : 

> Si les biens sont loués à une personne physique, le montant de l’amortissement fiscalement déductible, ne peut excéder le montant des loyers perçus. Il ne peut donc ni créer, ni augmenter un déficit fiscal. Cependant, la partie de l’amortissement non déductible fiscalement peut être reportée sans limitation de durée sur les exercices bénéficiaires suivants.

GARANTIE DE LOYERS 

Vos loyers sont garantis et versés grâce au bail commercial signé auprès d’un gestionnaire sur une période de 9 ans minimum, que votre bien soit vide ou occupé.

DES REVENUS DÉFISCALISÉS 

Les revenus complémentaires génèrent du déficit foncier, ce qui permet de se constituer un patrimoine immobilier non imposable pendant toute la durée d’amortissement. 

EXONÉRATION DES PLUES VALUES 

Abattement de 10% par an à partir de la 6ème année, exonération totale au bout de 15 ans lors de la cession du bien. 

RÉCUPÉRATION DE LA TVA 

Que vous entriez dans le cadre du statut LMP ou LMNP, vous pourrez récupérer la TVA à hauteur de 20% sur le prix de votre investissement.

DÉDUCTIONS SUPPLÉMENTAIRES 

En plus de la récupération de la TVA et de l'amortissement, vous pourrez déduire les charges de copropriété et les intérêts d’emprunt éventuels de vos revenus fonciers qui ne seront ainsi pas imposables sur vos gains locatifs.   

Quels sont les logements concernés par cette loi de défiscalisation ? 

Le logement neuf éligible doit se trouver dans des résidences spécifiques, dites résidences de services :

  • Les Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD): communément appelées résidences médicalisées, chambres meublées médicalisées, accueillant des personnes âgées qui nécessitent une assistance quotidienne ;
  • Les Résidences Etudiantes ; 
  • Les Résidences de tourisme d'affaires, qui permettent d’accueillir des professionnels dans le cadre de déplacements, de congrès…
  • Les Résidences de Tourisme Classées (RTC) 
  • Les Résidences Hôtelières 
  • Les Résidences Séniors, qui sont des établissements accueillant des séniors valides et semi-valides. 

Dans le cas d’une Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) en résidence de services, il est possible de se faire rembourser une partie du prix d’achat sous forme de réduction d’impôt et de récupération de la TVA payée (LMNP Censi-Bouvard). Mais en optant pour le Censi-Bouvard, vous perdrez cependant le bénéfice des amortissements.

À savoir, une fois les intérêts payés, quand le crédit est remboursé, aucun déficit n’est possible. On doit alors payer des impôts sur les revenus locatifs générés. 

La législation changeant constamment, les informations contenues sur le site www.sphere-immo.com sont données à titre purement informatif et ne peuvent donc être considérés comme des documents faisant juridiquement foi.

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