Investir dans l’ancien avec la loi Malraux : quels sont les avantages de ce dispositif ?

Pour investir dans l’ancien, le dispositif de la loi Malraux est la mesure de défiscalisation la mieux adaptée pour octroyer une forte réduction d’impôt. Ce dispositif a été mis en place en 1962 dans le but de protéger et de conserver le patrimoine historique français. L'objectif de la Loi n° 62-903 était également à cette époque de réaménager les centres-villes et de développer les surfaces commerciales, de bureaux et de services. Ainsi, les biens localisés dans les centres-villes historiques bénéficient de 400 000 € de plafonnement du montant des travaux investis, pour une durée de 4 ans consécutifs. La réduction d’impôt est alors calculée en fonction du montant des restaurations effectuées et peut grimper jusqu’à 30 % maximum si le bien est situé sur un Site Patrimonial Remarquable ou en secteur sauvegardé. Lorsqu’un programme de restauration a été déclaré d’utilité publique, la réduction d’impôts sera alors de 22 %.

Quels biens sont concernés par la loi Malraux ?

La loi Malraux concerne les opérations immobilières liées à la restauration et à la réhabilitation d’immeubles anciens couverts par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine(PVAP), pour lequel la restauration a été déclarée d’utilité publique ou est située dans un secteur d’habitat ancien dégradé. Pour pouvoir bénéficier de ce dispositif de défiscalisation et obtenir moins d'impôt sur le revenu, le bien devra être loué nu, dans le cadre de la résidence principale du locataire, pour une durée minimale de neuf ans et dans l’année suivant l’achèvement des travaux.

Voici les sites concernés par cette loi de défiscalisation et qui donnent droit à 30 % de réduction d’impôts sur les travaux de restauration du bien : 

• Les sites Patrimoniaux Remarquables  sous Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV)
• Les Quartiers Anciens Dégradés (QAD) ou dans le cadre du Nouveau programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU) avec les quartiers dégradés présentant une grande concentration d'habitations anciennes et dégradées. Ceux-ci s’appelait précédemment « secteurs sauvegardés ».

Voici les sites octroyant une réduction d’impôt de 22 % sur le montant des travaux de restauration effectués sur le bien :

• Les immeubles localisés sur des Sites Patrimoniaux Remarquables avec le Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) ou un bien dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique.
• Pour les projets réalisés avant 2010, les anciens secteurs sauvegardés et anciennes Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) et Aires de Valorisations de l’Architecture et du Patrimoine (AAVAP) permettent aussi de bénéficier des 22% d’économies d’impôts. Depuis, 2016, celles-ci ont été remplacées par les Sites patrimoniaux remarquables.

Retrouvez nos programmes éligibles au dispositif Malraux

Quels sont les principes de la loi Malraux ?

La loi Malraux permet de bénéficier d'une déduction fiscale, de défiscaliser les travaux de restauration pour les logements anciens situés dans des zones spécifiques (comme évoqué ci-dessus).

Ces secteurs dits "sauvegardés" sont des secteurs « présentant un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles ». 

Les travaux peuvent être réalisés dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover prévu à l'article L. 262 1 du code de la construction et de l'habitation. Autrement dit, il suffit de justifier du paiement des travaux aux entreprises. Elle s'adresse donc aux contribuables français qui investissent dans des appartements à rénover et qui seront par la suite destinés à la location. 

À qui est destinée la loi Malraux ?

Aux personnes souhaitant obtenir un bien de qualité offrant cachet et prestations soignées. Aux amateurs de Monuments Historiques. Aux personnes ayant une forte fiscalité. 

Les opérations Malraux sont localisées la plupart du temps dans les Centres-Villes Historiques sur des emplacements n°1 ! Elles offrent une excellente opportunité de défiscalisation et une bonne protection de votre patrimoine à moyen et long terme.

Quels sont les avantages de la loi Malraux ?

La loi Malraux offre comme principal avantage fiscal, une forte réduction d'impôt au contribuable qui acquière un bien et qui le réhabilite. Cette réduction d'impôts est différente selon les cas de figure. Elle débute à 22 % et peut s'élever à 30 % lorsque les immeubles sont situés dans un Site Patrimonial Remarquable dont le PMSV a été approuvé, dans les Quartiers Anciens Dégradés ou encore dans le cadre du Nouveau programme National de Renouvellement Urbain . 

Ce dispositif fiscal permet de défiscaliser jusqu’à 4 années consécutives, pour un plafond de dépenses fixé à 400 000 €. Les investissements immobiliers sous le dispositif Malraux ne rentrent pas dans le plafonnement des niches fiscales. 

Quelles sont les dépenses éligibles à la réduction d’impôt ?

Pour donner droit à une réduction d'impôts, voici les dépenses qui rentrent en compte dans le dispositif sont les suivantes :

→ Les dépenses d’entretien et de réparation financées par le propriétaire

→ Les frais de gestion de l’immeuble

→ Les frais d’adhésion à des associations foncières urbaines de restauration comme la Fondation du Patrimoine

→ Les travaux de démolition imposés par le permis de construire

→ Les travaux de reconstitution de l’extérieur

→ Les travaux de restauration

→ Les travaux de transformation du bien en logement.

Consultez notre guide de la loi Malraux en téléchargement gratuit sur notre site.

Quelles sont les dépenses ne rentrant pas dans le cadre de la loi Malraux ?

Sachez que l’ensemble des travaux de rénovation ne donne pas forcément accès à la réduction d’impôt. En effet, certaines dépenses comme celles modifiant l’aspect ou la structure du bâtiment, des dépenses de construction ne respectant pas le style architectural du bâtiment d’origine… sont exclues du dispositif fiscal

Quelles sont les conditions à respecter dans le cadre de la loi Malraux ?

Tout d’abord, avant de débuter les travaux de restauration, vous devrez obtenir une autorisation spéciale de Travaux, accordée par le Préfet après consultation et suivi par l’Architecte des Bâtiments de France.

La location du logement ayant subi des travaux de restauration doit se faire dans les 12 mois à compter de la date de fin des travaux.

L'investisseur s'engage à louer le bien nu pendant 9 ans minimum (sont exclus les ascendants ou les descendants). 

En revanche, vous n’êtes pas tenu de respecter de plafonds de loyers pour vos locataires. 

Exemple de défiscalisation en loi Malraux :

Je réalise un investissement Malraux de 150 000 € en secteur "sauvegardé".  

Travaux : 100 000 €  Foncier : 50 000 €  

Travaux réalisés sur 3 années  ⇒ 100 000 € x 30 % = 30 000 € de défiscalisation 

► Je bénéficie d’une réduction d’impôt sur mes revenus de 10 000 € par an. 

La législation changeant constamment, les informations contenues sur le site www.sphere-immo.com sont données à titre purement informatif et ne peuvent donc être considérées comme des documents faisant juridiquement foi.