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Recentrage des zones éligibles à la loi Pinel

Tout savoir sur le recentrage des zones Pinel pour bien investir

Depuis 2015, de nombreux particuliers ont été séduit par le dispositif Pinel permettant de réaliser un investissement locatif tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt avantageuse. Prorogée jusqu’en 2021, la Loi Pinel a pourtant déjà subi plusieurs modifications de zonage notamment. Alors en 2020 quelles sont les conditions d’éligibilité au dispositif ? Quelles sont les zones éligibles et leurs caractéristiques ? Comment fixer et calculer son loyer pour son bien en location ? Sphère Immo fait le point.

Conditions d’éligibilité au dispositif Pinel

Le dispositif Pinel, mit en place par la loi de Finances 2015, offre la possibilité à de nombreux particuliers de réaliser un investissement locatif tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt conséquente. En effet, la loi Pinell a été pensé afin de favoriser la construction de logements neufs et d’augmenter le nombre de locations disponibles dans les régions et les villes où le marché locatif possède le plus de tensions.

Néanmoins, pour pouvoir bénéficier de cette défiscalisation immobilière, plusieurs critères d’éligibilité sont à respecter.

En 2020, les conditions restent inchangées. Premièrement, la loi Pinel exige un plafond de ressources pour les locataires, ce dernier dépend de la zone loi Pinel dans lequel le programme immobilier neuf se situe, mais également de la composition du foyer (personne seule, couple, nombre d’enfants). Ces plafonds de ressources permettent de distinguer les locataires pouvant accéder à la location sous la Loi Pinel (puisque ce dispositif reste dédié aux foyers modestes).

La seconde condition à prendre en compte concerne le bailleur. Celui-ci devra en effet, respecter un plafonnement des loyers en fonction de chaque zone. Comme tous les ans, l’ensemble des plafonds de loyers augmentent par rapport à l’année précédente, restant en adéquation avec le plafond des ressources. Le calcul du loyer pour un bien situé en zone loi Pinel reste donc encadré, l’idée forte de ce dispositif étant de faciliter l’accès au logement des foyers aux revenus modestes.

Pour finir, le dernier critère est le suivant : le logement destiné à l’investissement locatif doit se situer dans une zone éligible à la Loi Pinel, soit une zone tendue. Effectivement, instauré par Sylvia Pinel, ministre du Logement, le dispositif Pinel a pour but de simplifier l’accès au logement pour les classes moyennes dans des zones où la demande est bien plus forte que l’offre proposée. Ce dispositif d’incitation fiscale n’oublie donc pas de prendre en compte ces zones tendues, afin de permettre à la population de trouver un logement décent sans se ruiner. Pour trouver facilement les programmes immobiliers neufs situés en zone Loi Pinel n’hésitez pas à utiliser le moteur de recherche Sphère Immo.

La France est donc cartographiée selon la tension locative de ses villes, départements et régions : dans certaines zones géographiques, l’offre est nettement supérieure à la demande, dans d’autres le marché est stable et d’autre zones encore peuvent être détendues. Pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel et de ses avantages fiscaux, 3 zones seulement sont prises en compte : la zone A bis,la zone A et la zone B1.

Au fil des années, la Loi Pinel a subi quelques modifications. Déjà en 2019, elle subit un recentrage, les logements neufs situés en zone B2 ont été exclus du dispositif (ces zones ayant été considérées comme les zones avec une plus faible tension locative). De même, l’article 161 de la loi de Finances pour 2020 recentre le dispositif de défiscalisation Pinel sur les immeubles collectifs, excluant donc l’ensemble des maisons individuelles du dispositif dès 2021.

Recentralisation des zones tendues en France

Quelles sont les zones Pinel ?

La France est découpée selon plusieurs zones en fonction de la tension locative des villes et communes. Pourtant, uniquement 3 de ces zones vous permettront de bénéficier de la réduction d’impôt offerte par le dispositif Pinel. Ce zonage, déjà modifié depuis le début du dispositif en 2015, a exclu les logements de la zone B2 en 2019. En fonction de la zone Pinel où se trouve votre logement, le choix des locataires et le calcul de votre loyer sera différent selon les plafonds fixés.

Les zones Loi Pinel en 2020 sont donc les suivantes :

- La zone A bis qui comprend la ville de Paris et 76 communes du département Île-de-France.

- La zone A qui englobe principalement l’agglomération parisienne (hors zone Abis), la Côte d’Azur, française de l’agglomération genevoise française, et d’autres communes telles que Lille et Marseille où les prix des loyers sont très élevés.

- Et la zone B1 incluant une partie de la couronne parisienne, certaines grandes agglomérations où la demande de logement est très importante et pour finir les départements d’Outre-Mer (DOM)

ATTENTION : En tant qu’investisseur, vous devez porter une attention toute particulière à l'emplacement, avant de sélectionner un bien immobilier situé dans l’une de ces zones. En effet, le zonage Pinel implique des plafonds pour le calcul de vos loyers, différents en zone Abis, zone A et zone B1. La rentabilité locative de votre investissement immobilier sera donc différente selon la zone d’implantation de votre logement.

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Malheureusement, pour certaines régions, ce zonage porte préjudice au marché immobilier et notamment en Bretagne où depuis le 1er janvier 2019, seules deux villes demeuraient dans des zones éligibles à la Loi Pinel : Rennes et Saint-Malo.

De ce fait, la région teste actuellement, une nouvelle mesure Pinel expérimentale. La Bretagne devient ainsi le centre d’expérimentation Pinel de décentralisation par rapport au reste du territoire français. En effet, depuis début 2019 en Bretagne c’est au préfet de région de déterminer chaque commune ou chaque partie de commune éligible au dispositif Pinel.

Si cette régionalisation du dispositif s’avère concluante, ce schéma pourrait s’étendre à d’autres régions françaises afin de redynamiser la construction de nouveaux programmes immobiliers. Affaire à suivre...

Comment calculer les loyers Pinel selon les zones ?

Comme nous l’avons vu précédemment, les ressources des locataires sont plafonnées, mais les investisseurs ne doivent pas non plus dépasser un certain seuil pour fixer leurs loyers. Le calcul des loyers s’effectue en fonction de la surface habitable du logement ainsi que de la zone loi Pinel dans laquelle il se trouve.

En 2020, les plafonds pour le calcul des loyers des différentes zones Pinel sont de (au m²): 

- 17,43€ pour la zone A bis 

- 12,95€ pour la zone A 

- 10,44€ pour la zone B1

En tant que bailleur, vous ne pouvez donc pas fixer librement le montant du loyer de votre location. Pour calculer votre loyer Pinel maximum, vous allez devoir respecter ces plafonds ainsi que la surface utile de votre logement.

Prenons l’exemple d’un appartement situé en centre-ville de Lille avec 50 m2 de surface habitable et un balcon de 6 m2.

Pour le calcul de son loyer sous la Loi Pinel, la première étape est de définir la surface utile de votre logement qui correspond à la surface habitable de votre bien immobilier + 50% des surfaces des annexes (balcons, garage…) dans la limite de 9m2.

>> Calcul de la surface utile : 50 + (0,5x6) = 53 m2

Puis nous devons appliquer le coefficient multiplicateur, fixé par l’État il se calcul systématiquement selon la formule suivante : (19 / Surface utile) + 0,7

>> Ici (19/53) + 0,7 = 1,058

Il faut ensuite déterminer le barème Pinel : Lille est située en zone A, le plafond de loyer applicable en 2020 est donc de 12,95€

>> Le calcul de votre loyer Pinel : (12,95 x 1,058) x 53 = 726,16 €

Pour un appartement de 50 m2 avec un balcon de 6 m2 situé à Lille, le propriétaire ne pourra louer son bien immobilier plus de 726,16 € par mois.

 

 

La législation changeant constamment, les informations contenues sur le site www.sphere-immo.com sont données à titre purement informatif et ne peuvent donc être considérées comme des documents faisant juridiquement foi.

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